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房地产市场困局究竟要如何破冰?

2009-03-12 14:05     来源:金融时报

 

关键词:房地产市场 房产 救市 房地产 降价

  国家发改委和国家统计局3月10日发布的调查结果显示,2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比仅下降1.2%。那么,当前房地产市场陷入低迷的症结到底在哪里?打开死结的“命门”又在哪里?这两天,记者采访全国政协大会发言和分组讨论期间,听到政协委员们就此提出了不少中肯意见和建议。

  房地产市场病了

  地方政府因土地财政原因而不断出台或明或暗的救市政策,房地产商坚持高房价不下调,大部分购房人苦苦期盼房价能下调到他们能承受的价位———这就是我国房地产市场三方博弈的现状。对此,全国政协委员、中科院研究员梁季阳形容说:中国房地产市场病了。

  梁季阳认为,房市主要症状是房价畸高。他分析说,目前国际上公认的合理房价指标界线是房价收入比为3至6倍,但中国深圳、上海、北京的房价收入比已经超过30倍,就连西部省会城市以及二线城市的房价收入比也高出国际标准2倍以上,中国房地产市场的确还在“发着高烧”。

  他提醒说,房价长期在高位相持的胶着状态,将对人民生活、经济社会发展产生非常严重的影响。

  房市病根在土地

  梁季阳认为,房地产的病根在土地,土地市场高度垄断是房价畸高的根本原因。地方政府征用农民土地支付的费用是一亩地才几万元,但出让给开发商的价格可达几十万元、上百万元乃至几百万元。巨大的价差使得地方政府热衷于高价卖地、以地生财。

  全国工商联专门向政协大会提交的发言稿指出,开发企业的直接成本中土地成本最高,平均达到58.2%,是最大一块。梁季阳说,一些地方政府土地出让金的收入占全部财政收入的六七成。据有关数据,2007年全国土地出让金收入约为1.2万亿元。这样一笔巨大的非税收入,却自由地流落在国家财政管理体系之外,这就是“土地财政”。

  全国工商联在政协发言稿中指出,根据调查统计,开发项目的总销售收入中流向政府的份额占37.36%,企业的剩余所占份额只有26.14%,而企业还要负担企业运营成本。如果将各种非税收费及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也算上,那么政府的收入份额就超过了四成。梁季阳指出,国际上地价一般只占房价的四分之一左右,并且业主还拥有土地的产权。

  住房公积金不能当成拉内需提款机

  近来,有些地方允许超出法规范围使用公积金,如规定享受低保、生活或家庭严重困难、失业两年的职工,可以提取公积金。对此,政协委员、厦门市政协副主席庄威认为这固然可解燃眉之急,但也只是杯水车薪,并且与国务院法规相悖。

  近来,有的地方为拉动房市消费,将双职工的公积金贷款最高额度提高到60万元甚至80万元。庄威委员就此指出,一笔60万元的贷款额相当于个人年平均缴存额的100多倍、两个人的50多倍,贷款额度的提高显然超过近年个人账户积累的增加速度。如果经济和房价出现重大波动,这些贷款中产生坏账的几率会大增。

  庄威进一步分析说,当前紧盯着住房公积金做文章的措施和思路,多是以拉动内需名义把公积金当成了“提款机”。美国次贷危机的教训犹在眼前,而我国开始实施贷款购房制度才十多年,住房公积金防御风险的能力和相应机制都较薄弱,所以,要严肃制止任何扩大公积金使用范围的“新政”,要科学设定公积金贷款上限,切实防范风险,全面保障公积金缴存人的权益。

  降低地价房价是破局良方

  梁季阳一针见血地剖析说,目前各地方政府所采取的所有托市、救市措施,如减税、降低贷款利率、发放购房财政补贴、购房入户等,目的都是企图维持房价高位,没有促使房价实质性地下降,而百姓的财力已严重透支。需要清醒地认识到,企图继续维持房价高位繁荣的房市是不可能持续的。因此,不健康的房市需要的是整顿,而不是救市。由于国际金融危机的影响,当前房市状况对宏观经济可以说是雪上加霜,但从另一个角度看,这也是提供了解决房地产多年积弊的契机。

  他强调,中国应该是世界上对于房地产调控能力最强的国家,除了土地公有制度,还有其他调控手段。应明确表达整顿房市的决心,制定房市逐步回归健康的计划,让房价若干年后回到正常的房价收入比水平。

  他建议说,应该增加房地产成本的透明度,房市只有在阳光下才可能健康;要降低地价,让开发商有合理的盈利空间,使他们有降低房价的动力,让房地产交易真正恢复正常。

  地方政府救市要把握利民方向

  政协委员、中国社科院研究员俞金尧也认为,从长远看,只有合理降价,房地产业才能健康、稳定和可持续地发展。但是,过去几个月里,一些地方政府出台的救市政策已经出现偏向,如购房退税、购房落户等措施,表面上看是优惠了购房人,但实际上是在拿公共产品和公众利益为开发商促销,从而刺激业已建立在高房价基础上的房市。这些做法使人感到,地方政府有给价格虚高的房市托市之嫌,与民众的愿望相去甚远。此外,这些政策往往未经民主、公开的决策程序,有的还与国家法律和有关政策不符。所以,理所当然地要引起舆论的反对,并被中央有关部门制止。

  俞金尧说,地方政府应把稳定和发展房地产业与满足人民群众基本生活需要结合起来,尤其是要把发展包括房地产业在内的整个经济,当成解决民生问题的基础和手段,把改善民生当成发展经济的目标。一旦地方政府把握好房地产业科学发展的这个方向,那么,政府、购房群众和开发商就能实现共赢,房地产业乃至整个经济的健康和可持续发展才有坚实基础。

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