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买房权益维护:小心四大维权“盲点”(组图)

2009-03-12 10:13     来源:北京娱乐信报

 

关键词:买房 权益维护 维权 公共配套设施

  买房子是一生中的大事,作为消费者,要充分利用法律法规维护自己的权益。在3·15国际消费者权益日来临之际,本刊请来专家,为您讲解——

  物权法的出台,为业主的权利提供了法律保障。但是,目前房地产业的一些合同和做法,却并没有随着物权法的出台而做出相应改变,这使得很多业主在买房时产生新的风险。仁和律师事务所副主任孟宪生律师介绍,“盲点”主要表现在计价方式、公共配套设施所有权等四个方面。

  主张按照套内建筑面积计价

  仁和律师事务所副主任孟宪生律师认为,验房要谨慎交房面积是否缩水。目前普遍采用以建筑面积为计价单位,个别开发建设单位利用建筑面积与套内建筑面积换算进行价格欺诈。

  孟宪生表示,建筑面积等于套内建筑面积与分摊面积之和。一般购房者很难准确量取建筑面积。他介绍:“《北京市城市房地产转让管理办法》第34条规定:预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价。签订商品住宅预售合同时,业主和开发商应当选择按照套内建筑面积计算;购买非商品住宅、别墅或购买现房的业主仍旧可以在建筑面积、套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和开发商进行约定,也可以约定按使用面积等其他方式进行计价。”

  在物权法颁布后,计算房子面积也清楚了很多。物权法规定,业主对专有部位享有所有权,对公有部位享有共有权。公有部位又是在开发项目立项时确定的,不应该变得归业主共有。业主在签订购房合同时,应主张以专有面积即套内建筑面积计价。同时,在合同中须列明公有部位和共有配套场所、设施、设备的标准。

  公共配套设施归业主所有

  小区的公共配套设施是业主通过缴纳相关费用后所得,这是一个认识上的误区。孟宪生律师说,小区的公共配套设施归业主共同所有,且为业主的原始取得,并不是通过转让而取得的。

  城乡规划法规定,规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;这就使得规划条件要求配备的公共配套设施开发商是不能减少的,是必须按照要求建设的,否则就存在违法。

  同时2008年7月1日生效的房屋登记办法,第三十一条规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,否则不颁发房屋权属证书。最高法院司法解释讨论稿也表示:登记为业主共有,虽没有登记业主共有,但确为业主共同管理所需要的公共的部位设施认定为业主共有。

  当心房屋被抵押

  物权法规定,抵押物转让时,必须经过抵押权人同意,否则无效。以土地使用权作抵押的,后建的建筑物不属于抵押物,但是处理抵押物时可以一并处分。

  不动产抵押规定的改变,给期房预售合同带来新的风险。如果开发商预售商品房时建设土地权被抵押了,土地使用权是抵押物,后来建在土地上的房子遂不属于抵押物,但是当抵押人违约时,抵押权人在处分抵押土地时,同时可以处分土地上的建筑物。在物权法生效前,根据担保法规定,开发商只要向买受人履行了告知义务,向抵押权人履行了告知义务买卖合同有效。

  物权法生效后,如果开发商预售商品房时并没有得到抵押权人的同意,那么就意味着业主与开发企业签订的买卖房屋的合同无效,买受人希望通过合同取得的利益不能获得法律保护。

  办理预告登记可免一房两卖

  一房两卖的事情早已屡见不鲜,物权法第二十一条规定“预告登记”:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  需要告知购房人的是,房屋买卖合同登记备案只是行政管理措施,并不产生物权效力,发生一房多售后,很难保证业主取得所需要的房屋。

  而预告登记后,如果开发商将房屋再转让他人不发生物权效力,即通过预告登记保证了业主享有的期待利益,即便开发商一房多售,也不会损害到已经预告登记的业主的物权。因此业主购房时,应当与开发商协议约定办理预告登记。

  “中消协愿当购房者不收费的律师”

  邱建国

  中国消费者协会投诉部主任

  近几年房地产投诉开始增多,中国消费者协会投诉部统计,投诉大体上有两类主要问题,一类问题是房子的质量问题,涉及消费者的安全,房子盖起来之后,出现房子开裂、渗水、漏水这种情况比较多;另一类是面积问题,短斤少两。此外,前期的产品宣传存在误导信息、办理产权证问题、后期的物业管理等方面也存在较多的投诉。

  作为普通购房者,在北京买套房子很不容易。中国消费者协会投诉部主任邱建国说,当消费者权益受到损害时,消费者有五条渠道来维护自己的合法权益:第一是和解;第二是到消协进行投诉,由消协找到被投诉方调解;第三是到工商局等有关行政执法部门申诉;第四是仲裁;第五是到人民法院进行诉讼。

  邱建国表示,消协是消费者的代言人,或者是消费者不收费的律师。要提醒消费者,一定要学法懂法,尤其是与房地产相关的法律法规。另外,要谨慎对待广告,认真审查合同条款。当消费者权益受到损害后,一定要依据法律来维权。当然,要建立房地产市场良好的消费环境,还需要社会各个方面共同的努力。房地产企业应加强自律,守法经营;有关政府部门要加强这方面的监管;消费者也要进一步提高自己的维权意识,做到理性消费。

  “较真儿还得理性点”

  王建文

  时代九和律师事务所律师

  有的业主遇到墙裂了、地漏排水不畅等问题,就要退房。时代九和律师事务所律师王建文说,这是不理智的,这样的情况属于无条件维修,构不成退房的性质。

  那么,哪些情况下如何维权?

  购房维权纠纷两大类

  目前因为购房而引起的维权纠纷主要有两个方面:一是质量问题。消费者购房是被动消费,房子的成品化程度等因素,消费者在前期是不可控的;二是物业纠纷。小区电梯天天坏,到了该交物业费的时候,物业公司一天三个电话催促,还派专人来盯,这样的服务怎么能不引起纠纷呢?

  王建文律师认为,维权的核心问题在于市场化程度不够,这个市场不是竞争太激烈了,而是竞争还不够。如果一天不能有效解决市场供求关系,那么消费者权益的维护,以及双方潜在的矛盾就永远得不到解决。

  维权要持续和理性

  王建文律师建议购房人,在房子的消费维权上,首先要做好分析,到底是质量上的问题还是性质上的问题。如果是质量问题就要本着解决问题为目的,抱着务实的态度;如果是性质问题那就一定要较真,甚至通过法律途径来解决。

  墙裂了、地漏排水不畅等问题,属于无条件维修范畴,构不成退房的性质。遇到类似的质量问题还是要本着实际解决为原则,或者有效解决为原则。

  王建文律师说,有一类维权建议业主要较真,比如很多业主抱怨自己的权利太少,法律地位不够,而真正到了开业主大会来处理问题的时候,真正来开会的人却寥寥无几。维权是一个公共意识,如果大家都认为事情与自己无关就可以不关心,反过来,到了你真正遇到问题的时候,别人也可以同样不去关心。

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