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任志强:保障性住房的尴尬

2009-03-10 14:47     来源:搜房博客

 

  两会期间“保民生”成为主要的讨论议题之一,就业、三农、医疗、教育、住房都列入了“保民生”的范围。尤其是当房地产未列入十大振兴产业之后,保障性住房的问题就格外的引发了社会的重视。

  四万亿投资中已明确用9000亿元投资用于保障性住房,北京市也提出今年要保证850万平方米的保障性住房建设,保障性住房似乎不但是“保民生”的主要措施之一,也是“扩内需、拉动投资增长”的重要手段之一。

  但什么是保障性住房却没有明确的文件规定,保障性住房的概念混乱,不但混乱了政策的执行,也混乱了民众的观念、混乱了市场与政府的责任、混乱了市场交易的规则、混乱了民众的预期。因此可想而知,是不可能像政策制定者的初衷那样发挥预期的良好的保民生的作用的。

  在部分的地方政策文件中将保障性住房种类规定为:廉租房、经济适用住房、限价房(两限房),也有的扩大到棚户区改造和政策性租赁用房。但相关的法律文件中如《房地产管理法》和“55号令”中,只将房屋分为两类:一类是政府划拨土地上建设的住房,这类住房应是政府行为的内容,应属于法律规定中的“国务院另有规定”的范围之中,如廉租房(对廉租房全社会都没有争议和反对);而另一类则为出让土地中的商品房,如两限房。那么从法律的意义上讲只有划拨土地中的住房可以用政府行政命令或行政法规的方式用于建立救助式的保障性住房。而出让土地中的任何住房政府都按法规的规定无权将其列入保障性住房的范围,如两限房、政策性租赁等,更不应该对商品房指手画脚,《价格法》也并未授权地方政府有价格干预的权利。

  出让土地上的商品类住房至少不能说是政府收取了应收的土地70年租金之后,又带上了保障性的帽子变成了政府指令性或半指令性的特殊产品。政府对市场的过度干预从来就没有正确过,历史早已证明了这一点,如今又再一次证明了这一点。

  两限房戴上了保障性住房的帽子,但银行等部门的相关文件并不承认其非商品化的特殊性,地方政府也并未按保障性住房的政策给以税费收取的减免,但却严格的限制着销售与再转让的环节,成了商品房中被套上政府枷锁的怪胎。

  保障的概念本应是对无力参与市场竞争的弱者和市场竞争中失败的弱者给以最低生活保障的一种救助,应以居住权利的保障为基础,应是主要靠廉租房建设为主的社会安全网。但如今却被扩大到了对特殊群体进行对口(如专对公务员)的财产权利分配,变成了一种变相的福利分配,也成了与救助无关的社会财富的不公平再分配。

  广州市已报道的情况是,2145套经济适用住房仅有975套被认购,1170套被配售通知的家庭最终放弃购买。广州市的两限房则因商品房的价格已低于两限房而不得不放弃这项政策,让两限房成为了难以处理的垃圾。广东省最新出台的“救市”政策正说明此前一系列打压房价政策的结果并不能解决“住房是政治”的问题。

  北京市的情况又如何呢?一个计划再次扩大850万平方米的政策已出台,但原有的建设情况却无法让人满意。

  开发商在商品房投标拍地时,土地出让合同中明确的约定应配建的廉租房,政府应按规定的价格回购。但实际执行中土地出让部门只管在合同中做出约定,却不管回购,造成房屋将交付了却没有人张罗出钱回购的事。因资金不落实、责任主体不落实、市区两级政府责任不清,而有人盖房却无人出钱回购,造成了开发商资金的大量占压,却无人承担资金占压的相关成本与损失。

  经济适用住房的建设中,同样存在着由政府向各区或各项目分配计划限定购买人群的问题,致使许多经济适用住房购房计划被分配单位退回、或出现被分配区域、项目未能购买的情况,空置最长的已达三年之久。有占用的指标,却无人出钱购买,造成房屋、土地资源的大量浪费和开发资金的长期占压,让本来就只有3%的利润早就无法弥补资金占用而造成的损失了。

  两限房既无法在税费上享受政策优惠,也无法获得银行的信贷支持,并且用地价高者得的竞争方式压缩了利润空间,但销售却严格的受到政府规定的限制,致使因政府的工作失误造成至今没有一个两限房小区能完成销售、合理收回资金。大量的资金资源占压与浪费不但淹没了开发利润造成了亏损,还限制了资金合理利用的再投资能力,有些甚至影响了银行的还贷。

  现有两限房销售多由政府审批购买资格,而审查速度严重滞后。目前在建或将交工的两限房数量远远超过了已通过资格审查的数量,造成购买资格人群的滞后,形成了大量空置。目前限地区、限项目的做法让已有资格的购买者大量的选择了放弃,由于地点、位置、价格因素的无法协调与选择,有资格的人只有80%到现场,而到现场的中的70%选房认购,最终签约的只有20—30%。也有部分家庭不提供或不符合银行贷款条件时,又使签约失败。龙湖开发的6000多套两限房,只售出1500套,万科的1500套只卖出800套,保利、金隅、首开、城建、建工、住总均在经济适用住房与两限房的建设中遇到了政策性陷阱。许多企业认为两限房能迅速销售和回笼资金、加速周转,因此大多用较高的地价、较低的利润率去投标,结果大量资金被占用而销售不出去,无法收回资金,形成亏损。只有自己有建设队伍的企业能从双重获利中得到好处。目前,北京已批准的第二批1.4万户居民中有2497户家庭放弃了认购,弃选率高达20%以上,实际签约率也只有选房家庭的60%。

  调查显示,凡有施工企业的开发单位,均愿意开发种类保障性住房,可以优先满足施工企业的生存问题,并且减少了市场开发的风险和竞争能力要求,为了企业的生存不得不优先选择做此类项目,而更多的企业则反映出的是对市场的挤出效应与担心。

  实际两限房的保障已偏离了政府救助民生的主题,表面看政府减少了部分土地的收益,却无法使普遍社会受益,而只能增加特定人群财产权利福利化分配的腐败。不断加大此类建设,越来越多的对市场产生不良后果,并严重的影响到北京市的经济发展。

  同时,保障性住房政策产生了破坏性挤出效应。

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