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陈雪根:董藩教授的楼市谬论可以休矣

2009-03-10 14:17     来源:

 

  日前参加央视两会特别节目《我建议》的录制,我与王石、董藩,还有一位学者作为嘉宾,谈房价及住房保障问题。节目刚开始,董藩教授就亮出他的观点:房地产没有泡沫,房价收入比不能作为衡量房价的标志,房价不能下降,政府必须赶快救市,等等。我极不同意他的观点,当场就予以反驳,在场的万科王石、远洋李明、绿地张玉良等开发商也不赞成他的看法

  房地产是否有泡沫?泡沫,只是经济过热的形象说法,学术上并无严格的界定,这是导致各执一词的主要原因。但如果睁开眼睛看一下事实,就会承认“房地产泡沫就像秃子头上的虱子,明摆着的事”(王石语)。2003年时,浦东江滨某项目,价格为每平方米1万元,但到2007年楼市调控时,已涨到每平方米5万元以上。2005年,北京东二环还能买到每平方米1万元的精装板楼,2008年底东四环塔楼毛坯房均价每平方米已过1.5万元。这样的价格涨势还没有泡沫?如果房地产非常健康,宏观调控岂不多此一举?实际上,不仅房地产有泡沫,整个经济都有泡沫,只不过各行业程度不同。例如,石油,2007年底时大约80美元一桶,很多人担心会超过100美元,结果一年就超过了150美元一桶,涨了1倍多。其他如中国股市,如钢铁,哪样价格不是飞速上涨?因此,王石认为,挤泡沫是必然的,无非是你主动挤,还是被动挤。王石选择了主动挤,董藩们却不让他们挤。他们的动机是什么,连王石都“不明白”。

  买房不看收入看什么?房价收入比是国际上也是世界银行衡量各地房价的通用指标,我也不赞成事事处处向国外特别是发达国家看齐,但买房不看收入,看什么?各国的房价收入比可以不同,但不能因此连房价收入比都不要了。董藩有15条理由,理由之一是,中国人收入不透明。对有巨大灰色收入的人来说,房价收入比确实不起作用,但对于占人口绝大多数的老百姓来说,灰色收入从何而来?收入不靠工资靠什么?理由之二是,很多人买房有父母亲戚朋友帮忙。此话不假,但只能证明房价超过了购买人的支付能力,并不能证明房价收入比有错,再说这应该算收入还是负债呢?理由之三,中外人地关系不一样,人地关系紧张只能说明地价会更高,从而房价也会更高,很多人可能买不起房,但能否买得起,还不是要看口袋里有多少钱?你可以以此为理由,证明中国的房价收入比应该比人家高些,但并不能证明房价收入比有什么错,以这个理由要求取消房价收入比既不必要又不充分。董藩的其余理由都是这样既荒谬又不着边际,不值一一批驳。按照董藩们的逻辑,那就只有极少数富人买得起房,其他人都买不起,这也罢了,但他们又主张取消两限房,取消经济适用房,限制廉租房规模,那让我们住哪里呢?其实,他的目的不在于取消房价收入比,而在于证明高房价是有道理的。这就像股市上鼓吹做多的专家,从来不提市盈率一样。

  房价下降会导致楼市崩盘,经济崩溃吗?这是一些不良开发商整天放在嘴上说的话,无非是想吓唬政府。试问,房价下降会导致如此严重的后果,房价天天上涨又会怎样呢?照董藩们的理论,房价天天上涨没有风险,房价稍有下降就会大祸临头。他们只看到日本美国房地产泡沫破裂造成的后果,没有看到正是因为持续多年房价暴涨才导致暴跌,导致泡沫破裂!他们故意把结果当成了原因。房价持续高涨,短线投机者增多,银行资金大量进入楼市,结果,一是风险越来越大,二是通货膨胀越来越严重,三是社会越来越不公,楼市崩盘经济崩溃就是早晚的事儿。如果提前控制风险,干预市场,价格平稳回落就不会对楼市乃至对整个经济造成不良后果。诚如王石所言,无非是主动调整还是被动调整的问题,董藩们所说的可怕后果,正是被动调整楼市不得不硬着陆的恶果。好在我国政府没有听他们的建议,及早就对房地产投机给予了严格管制,同时,加大住房保障的力度,也还有不少开发商没有听他们的,选择主动降价,让房价理性回归,这才从两个方面把风险降了下来,楼市没有出现暴跌,即使像深圳这样下跌比较明显的城市,也没出现金融安全问题。如果按照董藩们的理论,楼市乃至整个经济早晚被他们送上崩溃的顶峰。这是一种非常险恶的理论,一种居心不良的理论!

  房价真的不高吗?这也是董藩们的一个重要观点。他们的做法之一就是不要用房价收入比来衡量房价高低。做法之二,就是鼓吹房价不能降,一降就会大祸临头。之三就是房价已经降到底了,不能再降了。房价确实太高,而且严重脱离了老百姓的收入水平,高房价已不仅危害到行业发展,危害到经济健康,危害到社会和谐,这已是绝大多数中国人的共识。去年房价涨幅开始和缓,但像北京、上海这样的城市,房价并无实质性下降,绝大部分开发商依然在挺着。试想,北京四环沿线的塔楼毛坯房还在每平方米1.5万元左右,即使降一半,还要七八千元,这样的房价还是很多中等收入家庭所不能承受之重。虽说房价不能与石油、钢铁、股市等更加疯狂的行业相比,但房价下降的幅度依然太小,下降空间依然很大。不少开发商以及那些身后的学者们无视行业现实,继续抱着牛市幻想,鼓吹房价不高,还要往上涨,其结果只能是害人害己。

  政府是开发商的工具吗?在董藩们眼里,政府就是他们的工具,可以挥之即来。政府必须维护所有人的利益,或者说必须在各个利益团体之间维持利益平衡。诚如住建部官员所言,政府从来没有救市一说,因为调控市场既是政府的责任,又是政府一直在做的事。而董藩们则希望政府不要调控经济,不要管老百姓是否买得起房,不要保障低收入以及住房困难家庭,要求政府把房地产全部交给开发商来办,要政府根据开发商的旨意办事,为他们鸣锣开道。房价高涨的时候,他们打着反对政府干预市场的旗号,反对宏观调控,反对政府扩大住房保障范围,在房价还没明显下降,绝大多数开发商也还没有对市场做出调整之际,他们又打着救经济、救楼市的旗号,要求政府救市,实际上无非是要政府拯救高房价,拯救开发商。因为政府并未按照他们的意愿制订政策,他们对政府的不满溢于言表,但政府会按照董藩们的逻辑运行吗?

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