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哪些房子更适合抄底? 六大抄底房源排行全解析

2009-03-04 13:52     来源:焦点房地产网

 

 

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  抄底的大环境已经到来,局部时间稍后。本篇给出的建议是适合抄底的六大类品种,各有所长各有所短,依次道来。

  1、小小户型:指一居格局下面积越小的套型。

  (1)如果属于中心城市,则小小户型必须位于中心城区或某些区域中心的优质地段。这类小户型的租金回报率高,出租率旺盛,补充装修成本低,而且买家首付及有关费用符合租户需要,并且对于一些初始创业者也可以做为SOHO之用,伺楼市复苏后转手交易也比较容易。

  (2)如果属于一般省会城市及发达经济区域的主要城市,则小小户型最理想的地域是两块,一块是商业中心旺地的小小户型,另一块是城市新区商业中心地段的小小户型,主要考虑就是这些项目的开发实际是跟着城市的交通规划与市政建设走的,配套与交通不存在问题,未来几年将是异地置业者需求的优质户型,现在抄底持有,既能捕捉升值也能赚得价差。

  (3)一般地级市及市面所讲的三线四线城市,除非有品牌管理的产权式公寓,否则慎入。

  总体评价:

  小小户型伴随未来一段时间可能成为稀缺品种,并且一旦政策放宽,未来的户型设计思路着眼于舒适完整前提下的面积节省,一般不可能再建设非主流非正规的小小户型。

  但由于市场现在发生消费的,要么是主流户型,属于自住持有或改善型置业,着眼的比较长远一些,而剩余潜在消费较多为价格型客户,对买房人而言,省面积比省钱比开发商降价来得更为节省,所以市面上的小户型,面积越小买的人会越多,因此降价余地不足,这是其唯一缺点。

  2、低成本装修的宜办公型公寓:本来这是市场中的淘汰产品,因为市场紧缩,导致开发商降低成本开支,对原来规划建设的适中户型进行改造,修建成为现在的模样,并且开发商知道市场预期看跌不看涨,因此采取的是低成本装修。

  这类产品的投资价值主要凸现在宜居宜办公功能多用以及低成本装修,出租的回报比较有弹性,并且补充些许家具以后适合创业一族与外来人口短租,流动性比较强,也能够在某些条件下整租,比如被收购方看中整租或购买用做商务酒店。

  总体评价:

  由于这种产品也不适合久居,所以是否具备办公环境,商业配套是否充足,人气是否足够旺是主要标准,一定要看清楚。另外,由于这类产品属于后期开发商改造房型,所以边角户型除非价格非常到位,不要轻易吃进。也就是先看地段,次看户型所在的区位,包括楼层,格局,朝阳通风,安全程度等。

  3、炒房族抛售的次新房:也就是未入住已交付的,投资人因为还贷压力或其他原因抛售的。

  并不是所有的二手房都值得抄底投资。

  我们可以按照2006年下半年为界,此前的次新房只能按照二手房价格参考,适合自住型消费。这里特别指的是管制政策出台以后的次新房。这些次新房具备什么特点呢,由于政策规定必须有七成的房型面积控制在九十平以内,所以超过九十平的户型往往是为开发商寄予厚望的赚钱房型,本篇建议抄底的就是这些为开发商赚钱的舒适房型。

  另外注意了,必须是投资客出货,投资客出货也可能采取别的理由,比如出国,比如移民其他城市等原因,简单的判断就是拿这些产品的成交单价与周边同类地段同类项目的现售房价对比,差不多或低于同类项目现售均价可以吃进。

  总体评价:

  是否有好的收成,决定于你的杀价能力,另外该类房型可能入住率有限,对于以租养贷的投资型抄底,应该有充分的心理准备与相关的现金准备。如果解决好价格问题,这类品种的未来非常看好。

  4、综合用地上建设的公寓:必须注意,该项目并非纯粹的居住用地的上盖建筑,便由于我国房地产利益关系链非常丰富,在一些城市的新城区或老的中心城区,存在综合用地并且这些用地上盖存在商业物业与公寓及写字楼物业,其中公寓是可以出售的。

  该项目为什么适合抄底,那是因为公寓是搭头,也就是在开发商看来,商业物业与写字楼物业才是其赚钱主力物业,公寓是增加容积率稀释成本用的,规划上可能有所突破。因此这类物业的起售价不高,在目前的环境下,商业物业好于住宅销售,写字楼因为象这类综合用地上盖建筑,办公环境比较优越,出租率往往比较高,而开发商也可能自持这些物业用于抵押与经营。因此这类公寓对开发商而言尽早变为现金是理想之策。

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