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二手房市场点评:将迎来黄金三年

2009-03-03 14:26     来源:中国房地产报

 

 

  二手房将迎来“黄金三年”按照目前的增长趋势,2009年起,北京二手房成交量将进入存量房市场正式开放10年后的黄金时期。这一周期至少可达3年。

  黄金时期的到来

  二手房市场是此次政府救市的最大和最直接的受益者,随着存量房贷款7折的尘埃落定,包括营业税减免等全部政策在内的市场效应,终于在2月集中释放。春节过后,北京二手房交易量持续放量,节节走高。业内人士普遍认为今年2月成交量可望接近8000套,并连续两月超过新房交易量。

  为什么北京新建商品房成交量依旧低迷,而二手房却异军突起?

  21世纪不动产中国区总部高级分析师孟奇表示,二手房与新房的市场表现不同,是正常现象。首先,二手房成交量爆增,是政策效应的体现,譬如近期成交的绝大多数二手房,是免交营业税的。其次,新房降价总是遮遮掩掩,幅度较小,而二手房往往一次到位,比如东三环某大型楼盘投资者出手的二手房,每平方米直降四五千元。再次,住房市场里的刚性需求是一直存在的,他们受阻于新房,就会转而选择二手房,而所谓二手房,已与以前的旧房、公房概念不太相同了,很多是次新房,甚至是原房主前两年购买但从未入住过的。

  据21世纪不动产上海、深圳区域的综合观测统计,这两个城市的二手房交易亦是增势明显,虽然一线城市二手房交易量的恢复性增长并非北京一个城市,但北京二手房市场的态势更为喜人。

  房地产经纪行业的多位专家都同意,如果今年一二月的情况延续下去,2009年北京二手房成交量超过新房是完全可能的。这也将是北京二手房首次全年超过新房。一位不愿意透露姓名的业内专家分析说,倘若这一预测成为现实,它将意味着北京二手房市场黄金时期的到来。

  3年内将转为

  二手房交易为主

  1998年下半年北京开放存量房市场,宣布公房可以正式入市转让。但北京二手房成交量一直在低位试探。曾经有两年多的时间累计成交量才到达6000套。

  2004年以后,二手房交易开始活跃,但近几年的年成交量一直在6万~9万套之间徘徊,从未超过整个商品房成交量的20%。

  业内人士曾多次宣称年度成交量将突破10万套,可预测每每落空。

  而上海二手房早在2004年就超过了新建商品房销售量,深圳二手房成交量也早已超过新房。

  北京二手房交易的盛况可否持续?上述业内专家称,经过10年的蓄势积累,北京二手房已具备爆发性增长的条件。从上海、深圳等城市的发展来看,二手房市场一旦进入全面繁荣阶段,持续的时间至少可达3年,若无重大的政策变动或经济环境的重大波动,甚至可达5年。此为二手房的黄金时期。

  孟奇谨慎地表示,今后3年能否称为北京二手房的黄金时期,尚有待观察;如果未来存在所谓二手房的黄金时期,也是指成交量的上升,而不是房价的上涨。

  但他指出,经过2007年年底以来的调整,二手房市场确实更健康了,具备了成交量更快增长的条件。

  孟奇强调,即使二手房黄金时期的说法不成立,未来3年内,北京城区的房地产交易市场也一定会转到以二手房(存量房)为主体的市场。北京有着极为庞大的存量房,从成熟房地产市场来看,存量房交易必定远远超越新建商品房。那时,唱主角的不再是今日的地产商,而是著名的房地产经纪机构。

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