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万科在京“地王”项目遭遇 定价难题

2009-02-18 13:43     来源:《参考消息·北京参考》

 

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  2006、2007年在高价位拿地的大部分项目经历了2008年的沉寂之后,受相关土地及房地产开发政策制约,将逐渐在今年重新活跃在市场上。然而正因为拿地成本过高,局部市场甚至出现了“面粉比面包贵”的情形,尤其是当时的“地王”项目,其面临的市场压力可想而知。

  高手过招,剑尚未出鞘,其中一方很可能就已经倒下了。在高手云集的京城房地产市场,朝阳区百子湾大郊亭地块或许即将上演这样的一幕。这缘起于2007年10月25日万科以17亿元的“地王”价格夺得了朝阳区西大望路27号住宅用地的开发权。

   ■ “地王”项目预计上半年入市

   该地块东至CBD东都、南至大郊亭路、西至北京化工机械厂、北至大郊亭中路。其中,土地面积8.15万平方米、规划建筑面积为14.9万平方米。据北京土地整理储备中心资料显示,该地块招标底价7.491亿元,万科中标价高出招标底价约9.5亿元,为17亿元,成交价格为招标底价的2.2倍。按照中标价格计算,该地块的楼面地价为11409元/平方米,这一价码创下了2007年京城出让土地楼面价新高。

  自万科入主该地块后,2008年3月份该地块曾一度破土动工,但随后国内房地产形势急转直下,京城楼市成交量相当低迷,几乎缩至2007年的一半水平,这种局面显然令北京万科有些意外,该项目很快便停工搁置,直至如今。

  然而根据2008年1月份发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》,土地闲置满2年的,依法应当无偿收回的要坚决予以执行;而土地闲置满1年不满2年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。对于2007年10月拿下该地块的万科而言,剩下的闲置时间并不是太多。况且,土地闲置造成的成本压力并不容忽视。据一位业内人士介绍,包括银行利息、管理费用等,也是一笔较大的投入,“万科应该不会继续等待下去”。

  “由于房地产开发是资金密集型产业,对资金的需求量大,因此房地产企业一般采取开发与销售同步进行的策略,来实现资金的滚动运转”。金网络置业集团品牌总监何春叶表示。而这也就意味着这个当年的地王项目终将接受市场的考验。

  据北京万科的工作人员表示,该项目的入市日程正在紧锣密鼓的策划之中,“将在今年上半年推向市场。”

  ■ 成本价或高于周边楼盘售价

  然而对于一个楼面地价高达11409元/平方米的项目而言,在周边低地价项目的竞逐之下,其市场推广的阻力不言而喻。据业内人士指出,该项目建安费用估计在4000元/平方米左右(查看地图),另外加上税收、管理费用以及地价,万科的开发成本预计在1.6万元/平方米左右。

  环顾该项目周边的几大楼盘,比如紧靠西大望路的禧福汇在经过近一年的调整之后,销售均价已经由1.8万元/平方米回调至14500元/平方米左右,这一销售价格比万科项目预估的成本价还要低。还有就是位于西大望路与广渠路交汇处的珠江帝景,日前该项目宣布销售价格由2万元/平方米降至15500元/平方米。至于其周边四环外的一些项目,比如金都杭城、沿海赛洛城,价格降得更低,主打产品单价在11500元/平方米左右。

  显然就价格而言,万科该项目尚未登场,或许就已经在与周边诸项目的竞争中败下阵来。而中原地产企业策划部负责人尹迪则指出,“从市场上价格、存量等各项指标来看,近期京城楼市难以回暖。”因此,寄希望于市场价格的整体攀升以对冲成本劣势,显然不可行。

  但是价格高并不意味着一定遭受市场冷遇。项目官方网站上显示,该项目将装修标准初步定为精装修,这将直接导致成本的进一步上升。“尽管价格更高了,但是更高的交房标准是消费者所乐意接受的。”何春叶认为。

  ■ 差异化竞争是夹缝中生存之道

  “除了价格手段之外,产品差异化以及提升品质等途径也可以增强项目的竞争力。”北京市万泽碧轩房地产开发有限公司总经理陈坚表示。

  就户型而言,万科有过这种考虑。据其工作人员表示,该楼盘主推90平方米的两居和160平方米的三居。而禧福汇主推90平方米的户型,珠江帝景力推200平方米左右的大户型,也有部分90平方米的小户型。万科160平方米的三居户型是禧福汇所不具备的,而其对90平方米户型的关注力度比珠江帝景更大,万科该项目在战略上似乎保持着一定的户型优势。

  但这对万科而言,恰恰有可能是最致命的。首先就区域来看,禧福汇和珠江帝景都处于“三环半”的位置,地缘优势更明显;其次,两者开发商实力均比较雄厚,尤其是珠江帝景在合生创展的多年打磨之下,已经成为了区域的标志性建筑,购买群体稳定。因此,实际情形很可能是借助价格杠杆,禧福汇分流了万科该项目90平方米的意向买家,而珠江帝景则成为其大户型产品的强劲竞争对象。

  北京万科似乎意识到了这一点,其负责人曾表示,针对高地价和当前的市场局面,万科将细分客户,打造建筑精品。而如此一来,则不可避免地受到容积率的牵制。一般而言,容积率较低,建筑密度也就较低,住户就越舒服,开发商自主布局的空间也较大。该项目容积率为1.8,很显然这一容积率水平还是给万科留下了一定的回旋余地。

  另外则是不可避免地增加项目成本,进而将这一“地王”项目的房价推至更高,而万科北京公司的销售总监赵彤则表示,“关于该项目的销售价格,目前还是一个谜。”

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