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解读《天津市物业管理条例》

2008-11-25 13:49     来源:人民网

 

    经天津市人大审议通过,《天津市物业管理条例》已于9月10日颁布,并将自今年12月1日起正式施行。新《条例》旨在进一步与《物权法》和国家《物业管理条例》衔接,促进我市物业管理行业健康规范发展。

    《条例》颁布后得到了社会和群众的广泛关注,为了方便群众进一步了解相关政策,市国土房管局汇集了近期群众咨询较多的相关问题,分五期进行解读。

    掌握新物管条例规定   依法理性维护合法权益

    1问:什么是物业?什么是物业管理?

    答:本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

    本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

    2问:物业管理应当遵循什么原则?

    答:物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

    3问:哪些项目应当实行或者推行物业管理?

    答:有两个以上业主的新建住宅物业,应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,推行物业管理。

    4问:对市、区县两级物业管理行政主管部门的职责是如何分工的?

    答:市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理。

    区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

    5问:对相关行政管理部门在物业管理区域内履行监管职责有何规定?

    答:规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

    6问:物业管理区域划分的原则是什么?

    答:物业管理区域的划分,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。

    7问:对新建物业项目划分物业管理区域时有何要求?

    答:新建物业项目,包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目,其配套的设施设备是共用的,应当划为一个物业管理区域。

    8问:对同一个物业管理区域实施物业管理有什么规定?

    答:一个物业管理区域成立一个业主大会,应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

    同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地,不得分割进行物业管理。

    9 问:对物业的维修责任是如何区分的?

    答:在国家规定的保修期限内,物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

    在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修,所需费用由相关责任人承担。

    物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。

    10问:对有关专业经营服务单位在物业管理区域内的职责是如何规定的?

    答:根据《条例》规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位,应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

    11问:对物业管理区域内机动车辆的停放、行使等有哪些管理规定?

    答:占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。

    占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

    业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

    机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。

    12问:新《条例》对交纳房屋专项维修资金有什么要求?

    答:新《条例》规定,有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业,应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

    未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目,业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

    13问:物业服务费确定坚持什么原则?由谁确定?

    答:物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。普通住宅的物业管理服务费,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定;其他住宅和非住宅的物业管理服务费,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

    14问:物业管理服务费有哪两种计费形式?

    答:物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

    酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

    实行酬金制的物业服务企业,应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

    物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示

    15问:物业管理服务费的计费依据是什么? 

    答:物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳,业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的,从其约定。

    16问:对物业管理服务费的交费主体、交费时间是如何规定的?

    答:物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费,由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。

    物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费,由开发建设单位交纳。

    17问:因物业管理发生争议的解决方式有几种?

    答:业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的,可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

    18问:对业主、物业使用人违反条例有关规定如何处理?

    答:业主、物业使用人违反条例规定,拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼,排除妨害;造成损失的,由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。

    19问:当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的怎么办?

    答:当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

    20问:建筑物及其附属设施管理的其他形式可以执行新《条例》吗?

    答:业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的,可以参照本条例执行。

    21问:新《天津市物业管理条例》从什么时间起施行?

    答:《天津市物业管理条例》自2008年12月1日起施行。

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