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物业管理困局下一个小区的破冰之旅

2008-11-25 13:47     来源:西安晚报

 

    核心提示

  一个小区,通过业主委员会的一系列维权行动,从开发商手中确认了归全体业主所有的3000万大修基金,追回了千分之三的物业管理用房和小区全部广告位的经营权,明确小区内的公共区域归全体业主所有,业主是小区的真正主人,物业公司每年要给业主“述职”,申报下年度预算并接受业主委员会对服务质量的全程监管等等。他们的维权结果创造了陕西乃至西北地区的诸多第一。

  专家指出,地产市场的售后和物业服务直接影响消费者的购房热情。日前,在陕西省人大关于修订《陕西省物业管理条例》的背景下,剖析这个小区的管理模式,对破解当下业主与物业公司利益博弈的困局、催助楼市走出颓势有着现实意义。

  毛新荣,西安市枫叶新都市小区业主委员会办公室主任。

  据毛新荣讲,枫叶新都市小区最早在西安以召开业主大会的形式成立业主委员会,通过一系列的“维权运动”,从开发商手中确认了全体业主的大修基金、追回了千分之三的物业管理用房和小区全部广告的经营权,确立小区内的公共区域归全体业主所有,而且物业公司每年必须对全体业主述职及上报下一年度的预算等等,并全程监管物业公司的服务质量。

  “我们完全是在摸着石头过河”,毛新荣说,“小区的物业管理已进入良性循环,物业公司和业主很少发生矛盾。从2005年下半年开始,小区业主委员会已与物业公司签订了聘用合同,整个小区的管理工作按照合同的细则执行。我们小区之所以业主和物业公司相处得比较和谐,其中最主要的原因是业主委员会在与物业公司多年的交涉中,物业公司摆正了自己在小区中的位置。广大业主才是小区的真正主人,而物业公司只是业主聘请的服务单位。”

  负责该小区物业管理工作的高新物业公司总经理助理李红告诉记者:“为业主提供物业服务,我们物业公司完全按照双方签订的合同执行。一旦双方遇到分歧,聘用合同上的细则就显得比较重要。物业公司要以维护广大业主的利益为出发点,毕竟广大业主才是小区的真正主人。”

  据了解,自从该小区成立业主委员会以来,几乎每年都有省内的物业公司和业主委员会前来参观并学习管理经验。尤其是日前陕西省人大关于修订《陕西省物业管理条例》并举行听证的背景下,来取经的业主委员会和物业公司逐渐增多。尽管该小区的物业管理模式仍在摸索中不断完善,但他们积累起来的一些成功经验对破解当下业主与物业公司利益博弈的困局有着现实意义。

  确立主人身份的维权“斗争”

  即使这次我们维权行动成功了,但如果明确不了到底谁是小区的主人这一关键问题,此类矛盾还可能再次发生。业主委员会拿着《陕西省物业管理条理》和物业公司进行交涉,迫使物业公司承认了业主在小区内的主人地位

  主人的地位是通过“斗争”争取来的。

  决定枫叶新都市小区物业管理转型的重大事件是发生在2005年2月初的“涨价风波”。西安枫叶新都市小区的物业公司单方面通知所有业主,小区的停车费由原来的50元每月,上涨到150元每月。

  在这些收费项目涨价之前,物业公司没有按照规定向全体业主公示,更没有征得业主同意,其涨价行为纯属单方面的意愿。加之此事发生前,因房屋面积变更、配套设施不全等问题小区业主们曾与物业公司发生过矛盾。

  “涨价风波”的发生立即激化了矛盾。

  2005年2月12日(大年初四),业主开始自发地组织起来并成立维权小组,业主代表王继磊被大家推选为维权小组负责人。在与物业公司多次交涉中,双方一度剑拔弩张,不到半天的时间,抗议的人数从最初的100多人,迅速增加到700多人。同时,业主们向高新区管委会等部门投诉,以此种方式来推动事件的解决。

  在与“涨价”的斗争中,催生了业主之间的凝聚力,一直酝酿成立的业主委员会也搭起了架子,经过民主推选,曾担任高新物业第一任总经理的业主代表宋照伟被选为业主委员会的主任,其他7位委员也全部由业主民主推选产生。业主委员会和“维权精英”积极握手,业主与物业公司剑拔弩张,矛盾的焦点是物业公司有没有权力单方面涨价?到底谁是小区的主人?

  随着矛盾的升级,西安市房地局、高新区管委会等相关部门专门派工作人员赶到该小区进行协商。经过多次交涉和协调,最终物业公司承认了单方面涨价的行为违规,并停止涨价,按原有标准执行。

  “维权行动取得这样的结果本应该结束,然而经过业主代表商议认为,取得这样的结果,并不能从根本上解决物业公司单方面涨价引发的矛盾。即使这次我们维权行动成功了,但如果明确不了到底谁是小区的主人这一关键问题,此类矛盾还可能再次发生。”宋照伟说:“因此,我们又拿着《陕西省物业管理条例》和物业公司进行交涉,迫使物业公司承认了业主在小区内主人地位,并签订了聘用合同”。

  2005年6月,小区的第二次业主代表大会召开。原业主委员会主任宋照伟仍任新业主委员会主任,维权小组解散后,该小组成员王继磊任副主任,毛新荣任业主委员会办公室主任。业主委员会下设五个小组,负责小区内财务管理、法律咨询、工程维修、事务协调等方面的工作。此次大会后,小区业主委员会的各项工作逐渐步入正轨,业主也成了小区的真正主人。

  业主委员会的维权大行动

  业主委员会共清算出小区大修基金达3000多万元,开发商与业主委员会签订了大修基金归还协议。解决了大修基金的问题后,他们乘势向其他难题进军——千分之三的物业管理用房、小区内的广告位等

  “新一届业主委员会的成立,不是维权行动的结束,而是业主委员会成员再次依法维权行动的开始。”王继磊说:“按照新业主委员会的原则,在处理小区各项事物时,业主委员会应该坚持抓大放小,先解决与小区业主切身利益关系最密切的大事。”

  王继磊告诉记者,对小区内的事情,不能大小事一起抓,那样业主委员会就成了一个新的物业公司,这不是大家想要的结果。关于小区物业服务管理方面的工作,在业主委员会的委托下,主要让物业公司来做,业主委员会只负责在业主和物业公司之间进行协调。而小区急需解决的问题,却是事关全体业主切身利益的大事。

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