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迪士尼概念成楼市避风港 规划区域房价已涨3成

2008-11-23 08:26     来源:上海证券报

 

    全国房价风向标在上海,上海房价风向标在浦东。今年以来,浦东房价从23674元/平方米月成交均价最高点,走到12612元/平方米最低点,跌幅高达46%,走出了与市场大势基本相符的大阴线。

  然而,就在浦东,偏居东南一隅的川沙板块却无惧大势,房价波动性上升,到今年10月,川沙板块商品住宅成交均价13695元/平方米,与去年同期相比上涨超过28%。

  源自迪士尼概念

  迪士尼,一个风靡世界近百年的卡通游乐品牌,将于不远的将来落户上海。浦东,在经历与其他区域的几轮激烈竞争后,将迪士尼“准生证”稳稳地握在手中。

  19日,记者独家获悉,虽然上海市相关部门与美国迪士尼公司的相关细节谈判仍在进行,但迪士尼主题公园落户上海浦东已经没有悬念。消息人士透露,迪士尼选址确定于浦东川沙和南汇交界的黄楼区域,首期工程占地面积4平方公里,最终完成的占地面积达8平方公里。

  消息一出,上海与迪士尼概念相关的本地股再次被全线封至涨停板。风传有土地资产位于川沙的界龙实业更是最近一段时间受到追捧的热门股票之一,市盈率已经高达85倍。市场对迪士尼的热望可见一斑。

  其实,迪士尼概念早在去年开始就有消息在市场陆续传出。今年3月两会期间,上海市市长韩正明确表示,上海迪士尼主题乐园项目正等待批复。10月18日,有媒体报道上海银监局透露,上海市政府和市发改委曾召开金融机构座谈会,表示上海地方政府接下来将重点跟进已上报中央但还未被审批的项目,包括上海迪士尼主题公园建设规划方案。

  上海官方如此明确的表态被市场看做积极的确认信号。除了欣喜于上海都市游乐文化再添新景外,迪士尼可能引发的经济拉动作用成为市场最关注的话题。而房地产市场也是闻风而动。

  川沙板块房价逆势坚挺

  来自上海克而瑞信息技术有限公司的研究报告显示,位于上海浦东南部的川沙板块房价在楼市普跌的情况下逆势上扬。今年10月,浦东商品住宅均价12612元/平方米,比去年同期下跌34%。相比今年3月的最高值下跌幅度达46%。与之对比,川沙商品住宅在10月报13695元/平方米,同比上涨28%。在今年3月韩正市长表态迪士尼项目后,川沙一度创下超过1.6万元/平方米的月成交单价。

  资料显示,川沙位于上海浦东新区东南区,濒临东海,东南接上海浦东国际机场。上海市政府对其功能定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”。“所谓文化旅游很大程度上寄望迪士尼主题公园的落成使用,随之而来的是川沙区域房价的上升与商业、酒店、餐饮等服务产业的全面启动。”克而瑞信息技术有限公司上海区总经理于丹丹介绍。

  从供求市场来看,川沙楼市也受到低迷市场形势的影响。去年10月至今年10月,川沙商品住宅供应面积141566平方米,但成交面积为94267平方米,供求比1:0.67。而商业项目却因为供给不足而倍显稀缺。今年3月,一个名为绿地东海岸广场的项目入市,直接将商业项目成交单价从7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米,以后维持20000元/平方米均价。

  “目前大部分项目处于尾盘销售阶段,一旦迪士尼项目启动,配套设施有望快速完善。”于丹丹称。

  迪士尼或成“富民”引擎

  迪士尼落户上海之所以带来市场如此轰动,远不止土地资产升值和公园收入这样简单。

  今年以来,随着房地产和金融业遭遇下行风险,上海经济的快速稳定增长受到考验。而2010年世博会和迪士尼项目的启动在此情况下更备受瞩目。“应该说上海是全国率先尝试产业升级和转型的区域,服务业一定是未来拉动上海经济的重要支点。迪士尼建设和运营对GDP的直接拉动作用其实不大,但随着服务产业链的延伸,它一定是个藏富于民的宝藏。”一位多年参与上海迪士尼项目立项考察和可行性研究的专家告诉记者。

  据了解,众多专家持世博后启用迪士尼的观点,其中原因之一是为了避免迪士尼分流世博旅游消费。但随着上海重大项目投资的加速启动,迪士尼准备工作可能提速。

  “上海新国际博览中心成立时,有专家表示每一元的门票收入将带动8元的相关消费。迪士尼的经济拉动能力一定远不止这些。”专家称。

  另外,专家介绍,从盈利模式来看,迪士尼品牌真正盈利点来源于衍生品市场,如卡通玩偶和音像制品的特许生产与经营等。如迪士尼中文电视频道成功落户上海,大量电视广告收入也将成为衍生品盈利的重点之一。

  对于上海迪士尼与香港迪士尼的微妙关系,知情人士告诉记者,2001年时,上海方面曾经表示,迪士尼项目由香港先行,上海要等候数年。但相比香港,对于广大内地消费者而言,上海的优势在于“不要签证”。“先不说全国的旅游消费会有多少聚拢至上海,单单长三角2亿最富裕的中国人口,就足以为上海旅游、娱乐文化业带来新动力。”专家表示。

  成立于1923年的迪士尼公司经过数十年完善与发展,其产业链影响日益扩大。一位曾经作为上海考察团代表之一在数年前参观了奥兰多“迪士尼世界”的专家告诉记者,迪士尼极富创新和娱乐精神的游园文化令人惊叹。迪士尼形象设计师们不断发明增添最新的乘游项目,新景点和项目的更换频率可以达到三年内将游园项目翻新一轮。“在奥兰多迪士尼能够看到中国主题区有地道的北京炸酱面和上海小笼包,听着昆曲、评弹。”专家感叹,迪士尼作为全球儿童和成人的娱乐梦想,已经深入人心。

  根据知情人士的介绍,引入上海的迪士尼主题公园有望与美国迪士尼形成同步的项目更新频率,并由美方高管参与品牌输入和辅导工作。

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