关键词： 沪深一线城市规划 保障性住房

    嘉宾：尹伯成复旦大学房地产研究中心主任

    上海、深圳、广州等一线城市近期相继发布了2008年至2012年的住房建设5年规划，保障性住房建设以及解决中低收入家庭的住房困难问题，不约而同地成为重点关注对象。上海市明确指出，约1亿平方米的期内竣工住房面积中，经济适用房、廉租住房等保障性质住房共计3500万平方米；深圳市在规划中称，未来5年内将再建14.7万套保障房；而广州市的保障住房至少将增加280％。保障性住房是否会对楼市产生影响？各地规划的相续出台有着怎样的意义？本次上证第一演播室请来业内专家做出解读。

    意义：落实贯彻相关政策

    主持人：各地一线城市近期相继发布了住房建设规划（2008-2012年），其意义何在？

    尹伯成：各地的住房建设5年规划是根据国家相关要求公布的，其具备的重要意义在于，不但体现出了地方政府加大保障力度、落实贯彻相关政策的决心和力度，也对于切实解决中低收入阶层的住房问题起到了推动作用。

    需要强调的一点是，有人认为，今年的经济形势不太乐观，因此会对财政收入拨款的保障性住房建设形成影响。我不同意这个观点。虽然今年的经济形势不太乐观，但并不会影响到落实保障性住宅建设方面。从总体来看，政府的财政收入足以能够承受这部分支付。然而，过去财政收入并没有实质性投入到保障住房建设这一块，今年是将这部分支出进行了落实。因此，今年总体的经济形势并不会对保障性住宅建设造成影响。

    问题：基础配套仍需重视

    主持人：您认为在规划方面还有哪些问题需要重视？

    尹伯成：深圳这次推出的规划提到，新增住房用地主要会集中在关外即宝安、龙岗等区域；上海的保障性住宅所在地也是在较为偏远的地方，这就意味着未来保障性住房的一个主要问题会是在交通及商业配套方面。

    但在各地规划中也同时指出，保障性住宅的建设项目用地，将优先在交通便利、基础设施和公建配套设施比较完善的区域安排供地。这说明地方政府也认识到了问题的存在，只是应该指出的是，在今后的落实方面一定要贯彻到位，不能因为怕影响当地市场房价而中止实施。

    此外，我觉得还需要指出的是，在深圳、上海等地的《规划》中，都提到了经济适用房和廉租房。但我认为，经济适用房和廉租房的“定义界线”应该区分清楚。经济适用房并不完全是保障性住房，这与廉租房是不同的，后者适用于更低收入家庭。但廉租房的建设属于“全新模式”，因此，在具体实施中还需要摸索。不过，如何购买经济适用房或租赁廉租房的准入门槛及相关管理制度，应该在初期就要考虑周全，以免到后来在执行上引起偏差。

    影响：局部区域产生下调

    主持人：大量保障性住房的涌入，会否对楼市未来发展趋势产生影响？

    尹伯成：仔细观察上海、深圳、广州等地出台的规划，不难发现，无论是商品住房还是保障性住房，面向中、低收入阶层的住宅已在规划中占比大部分。这说明，在住房建设5年规划方面，贯彻住房保障、解决“住有所居”等民生问题，正在各个地方进行落实。
   
    说到对楼市的影响，我觉得对总体楼市影响并不大。一般来说，保障性住房对于周边商品房价格可能会带来一定冲击，但由于这些城市的未来土地供应势必会在较为偏远的地区，加上偏远区域的商品房“泡沫”成分相对较大些，因此，保障性住房的落成会对这部分区域的商品房形成影响。但市中心区域的高档住宅基本上受到影响的可能性不大。

    目前对于房地产市场的未来展望，是希望楼市价格能够下调一些、平稳一些，这样的结果也是可以通过中低端房价调整来实现的。未来房地产市场会向着多层次、多结构的供求体系发展，商品房比重会慢慢缩小，市场与保障分头发展的趋势会得到落实。