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万科的“错峰生存论”

2008-07-28 15:27     来源:中国证券报·中证网

 


 

    万科总裁郁亮曾经说过,房地产企业不能总想着在房价最高的时候卖房子,在地价最低的时候买地。记者理解,就如同炒股票,不可能总指望在最高点卖出,在最低点买入。想把钱赚尽的人,到头来总是做赔本买卖。套用巴菲特的话就是,在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。大中华地产

  这是个简单的道理,万科的聪明不在于说了,而是在于做了。

  2004年下半年到2005年第一季度,上海楼市火暴,购房者排队抢购、开发商捂盘惜售。万科当时的判断是,市场的亢奋不能持久更不可依赖,因此坚持快速销售策略,调整到来时万科的“仓位”相当轻,没有存货压力。2005年二季度,上海市场的情绪从“沸点”降到“冰点”。而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转,阶段性调整更多意味着机会。2005年到2007年,恰好是万科在上海发展得最好的几年,市场份额从不足1%增长到超过2.5%。在最近一轮的全国性房市波动中,万科再次上演了“上海攻略”,从去年9月开始的快速销售,到现在5月份的加快获取项目资源,占尽先机,市场份额今年前4个月达到2.8%,比去年同期翻番。

  拿地卖房如此,融资也是如此。“现金为王”,“做地产就是做金融”等理论,在万科可谓得到最佳实践。回想万科从上市至今,几乎每一轮融资的最佳时机都没有错过,配股、定向增发、可转债、B股、企业债等等,18般融资兵器样样精通。而且,最神奇的是居然几乎没有遭到过太多的非议,甚至在行情好的时候,市场还会以涨停板来回报万科的融资方案。

  对地产企业的管理者来说,细水长流的融资理念未必正确,应该抓住时机,在股东愿意给你的钱时候融资。当然,股东愿意给钱的时候,一定是楼市最好的时候,但地价也是最高的时候,这就可能出现“贵买”;等房子盖好后,可能楼市又转入萧条,不得不“贱卖”;而最理想的情况应该是在楼市不好的时候融资拿地,在楼市好的时候卖房子回笼现金。但天下哪里有如此美妙的事情,因此管理者必须经受的考验就是如何把资金和土地资源的“错峰”调节好。

  在这方面万科的节奏调节很好。当别人担心万科资金链紧张的时候,万科不但账上趴着150多亿的现金,还做了发行公司债的准备,甚至因为眼下利率高而处于观望中;而那些担心万科去年买的“地王”会赔钱的人,并没有注意到万科170多个项目只有10个项目是去年高价获得的,万科更多的地是06年甚至更早之前拿到的便宜的土地。

  最近几年,万科每年初总要提出一些“口号”,譬如去年是“大道当然,精细致远”,今年是“虑远积厚,守正筑坚”。细细观察,这些绝不仅仅是口号,而是真正体现了万科的思考,并被认真执行。去年,郁亮说,地产企业管理太粗糙,应该向制造业学习,然后万科优化管理架构和流程,甚至还从制造业的世界500强引入管理人才。今年,万科应对楼市波动果然理性。知进知退,万科所以成功。

  记得巴菲特还有一句名言,“只有在潮水退去时,我们才能知道谁没穿泳裤。”对于2007年中国的楼市而言,这样人人发大财的好年景,我们是无从知道哪家房地产公司是真正优秀的公司,只有危机才能提供难得的检验机会。现在断言万科是不是穿着“黄金泳裤”也许太早,但我们有理由抱着谨慎乐观的态度等待。大中华地产

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