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万科南京“楼王”难产 身陷价格困局

2008-07-21 09:27     来源:第一财经日报(上海)

 

    近千户业主的眼睛齐刷刷地盯着伫立在“山”字型人工湖边的2幢“楼王”。

    南京,地处城西的河西奥体中心板块,万科光明城市三期。前8幢楼的房价经过去年一年的狂飙,最高卖出了过万的价格。剩下2幢拥有湖景的“楼王”,按照万科售楼人员之前对业主的承诺,“价格定是会高出之前的非景观房”。

    但是从去年9月份前8幢全部定价结束到现在,2幢“楼王”的开盘迟迟没有动静。近千户业主翘首以盼2幢“楼王”高价开盘的好消息没有来到,倒是发现了“楼王”难产的真实原因。

    按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定,商品房作价办法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算;普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时,普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。

    根据上述规定,南京市物价局于去年4月9日便给万科光明城市三期发了“商品房价格的批复”,按照批复,该项目10幢楼的住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5%的上浮幅度,10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。批复文件中明确表示:“若成本发生较大变化,价格需作调整时,必须重新申报。”

    此时,该项目三期前8幢的平均价格已经高达8450元/平方米,若继续按照政府“指导价”定价,可能2幢“楼王”价格必须低至3900元/平方米,这是前期业主和开发商都不愿意看到的。

    然而“救世主”迟迟没有到来。南京万科从去年8月份就给南京市物价局上递的调价申请经过了11个月依然悄无声息。一位不愿透露姓名的业主透露,南京市物价局副局长张瑞忠在7月16日又对业主否认了万科申请调价中有关土地成本的理由,这让“调价”一说显得更为遥远。

    前8幢近千名业主认为自己“被欺骗”了。业主联名要求南京万科需要向近千名业主公开道歉,并双倍退还房价的15%,共计1.7亿元。

    享受了一年房价高企带来快感的万科光明城市,目前陷入了一种进退维谷的境地。

    “楼王”的难言之隐

    这是万科数年前进入南京后拿下的第二个项目。一期、二期早在2005年、2006年销售完毕,三期10幢楼从2007年开始销售,并基本售完前面8幢。

    若没有“楼王”团购的消息走漏风声,一切将风平浪静。可是5月份,突然有传闻称三期最好的2幢景观“楼王”,可能正在与一家企业密谈低价团购。坊间称团购价格大约在8000元/平方米左右。但是南京万科并未就“团购”事件作出回应。

    “楼王”,即是2幢临湖而居的楼,其中的1幢几乎三面环着小区内的人工湖,而三期内的其他8幢则大都散落在小区其他区域。

    前8幢楼最晚1幢也于去年9月份开盘,临湖而居的2幢“楼王”的迟迟不开盘成了一桩蹊跷事。
   
    从光明城市项目本身来说,之前8幢“非景观房”销售一直顺畅且售价颇高。《第一财经日报》根据该公司提供给南京市物价局的价格表了解到:前8幢的均价从7405元/平方米到10900元/平方米不等。“楼王”的价格一定会高于“非景观房”,这是光明城市的业主和售楼人员的共识。

    同时,从外部市场环境的角度分析,同为万科的项目,几百米开外的万科金域缇香花园最新核出了13520元/平方米的基准价。“楼王”折价显然与南京楼市的大环境无关。

    “我们还没有拿到2幢楼销售的相关审批,所以现在暂时不销售。”

    南京万科光明城市的售楼人员对本报记者保持着统一的口径。该售楼人员表示“楼王”目前没有销售的条件,要重新核价后才能卖,此外再无他言。

    究竟是什么难言之隐令万科举动“反常”?

    根据南京市物价局去年4月9日下发的“宁价房核字[2007]03号”,南京市物价局把该项目三期的“基准价格”定在了7360元/平方米。按照政策规定,实际的销售价格浮动幅度为5%,不得超过这个标准。这就意味着项目的平均价不得超过7728元/平方米。

    可是随着去年楼市的火爆,光明城市的楼价早就一路攀升了。

    去年3月20日开盘的第一幢销售均价为7405元/平方米。到南京去年5月份“一房一价”,也就是对房源执行明码标价的前后,前5幢的实际销售均价为8240元/平方米左右,超过基准价12%。当时,剩余5幢商品房的允许销售价格若是符合政府指导价的区间,就必须保证在7016元/平方米以下。

    但是光明城市房价依然一路上升。从3月份的7405元/平方米蹿升到3个月后的8233元/平方米,涨幅达到11.2%。而到9月份,继续开盘销售的17幢均价为9898元/平方米。

    到2007年9月末,共计销售小区总面积85%,销售批复总价91.8%,累计超过基准价15%。此时,只余下2幢最好的景观房(12、13幢)

    “楼王”未销售。由于之前的8幢“蚕食”了政府给出房价限价的额度,若按照“宁价房核字[2007]03号”将楼售出,只能定为均价在3900元/平方米左右。

    房价的攀升是去年南京楼市的常态,只是攀升得太快,甚至超出了政府所许可的范围。2幢“楼王”一时间成了烫手山芋,动不得。

    作茧自缚

    若低价销售,虽然符合政府的规定,却是让前期的业主感觉无端被侵犯了利益。这让南京万科等候物价局一纸批文的11个月十分难熬。

    业主透露,6月24日,当5名业主代表打着“讨说法”的名义闯入南京万科的办公室时,与业主“意外”碰面的南京万科置业有限公司总经理华立冲对业主公开表示,“楼王”的价格审批应当不成问题。

    “可以肯定地说,12、13栋核准的价格肯定要比前面8栋的任何1栋价格都要高。因为这2栋楼是真正的景观房,绝对不会违反基准价的政策。”华立冲说。

    万科急于给“楼王”卖高价找一个合规的理由,但是政府却迟迟不给答复。

    根据华立冲的解释,南京万科“去年8月20日重新提交了一个核价的报告,物价局要求我们当时提交2个材料,因为土地已经超过了3年,一个是低价的评估报告,当时我们已经给他们了,第二个是成本变化的报告”。

    江苏省物价局服务价格处曹副处长认为“基准价格已经公布,不存在重新‘评估’”。

    对于万科重新核价的申请,南京市物价局副局长王秀洲于6月25日对业主解释说:“万科土地成本满3年的问题,是万科自己造成的,市物价局不予以认可。”江苏省物价局认为,南京万科光明城市A、B地块一同获得,其自行分期开发,不满足均价调整的条件。

    江苏省物价局对土地闲置3年的规定为:以土地使用权证有效起始时间为准,截止时间为施工许可证发放时间。万科光明城市A地块的土地证起始时间为2004年1月18日。施工许可证发证时间为2004年1月9日。9天的相差,让万科在法规文本上很难合规。

    7月16日下午,南京市物价局副局长张瑞忠对业主表示:“土地是万科自己的问题,南京市物价局不审核,南京市物价局目前在审核建筑成本。”

    依然没有“楼王”获准销售的消息传出。可是万科光明城市早就放出消息,称今年3月份2幢楼开盘,售价预估在13000元/平方米以上。现在,究竟“楼王”的巅峰价格能否获准仍是未知数。

    前8幢的业主则认为:南京万科光明城市售出的前8栋,累计超过基准价8760万元,超出基准价上浮5%后最高上限5820万元。如果前8栋销售总价下降15%,“楼王”的销售价格,依然低于相邻位置11幢(均价10900元/平方米)10%以上。

    由此推算,前8幢业主认定自身损失在8760万元以上。并要求“南京万科置业有限公司向前8幢的业主公开道歉,并双倍退还房价的15%,共计1.7亿元;或由南京市物价局按公平原则,重新对前8幢核价”。
   
    不容忽视的一个细节是:在楼市持续上扬、万科光明城市三期价格节节攀升的时候,贴在售楼处的每一幢楼的“价格表”并没有过多引起业主的注意,“价格表”上赫然标注物价局核定的“基准价格”,早就与万科定价的无端的高楼价形成高低对比,却是被有意无意地忽略了。

    在更多的购房者还在等待楼价下跌时,已经被推到风口浪尖的南京万科却因为“楼王”可能卖不了更高的价格而两难。 

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