大中华地产:全球第一中文地产门户
 
| 世界经理人首页 | 商道社区 | 商业博客 | 经理沙龙 | 商人名片 | 商人部落 | 商务旅行 |
  您的位置: 世界经理人 > 大中华地产 > 商业地产 > 价值分析
设为首页 加入收藏

恒大暂弃IPO、高成本融资真相

2008-07-08 13:12     来源:上海证券报

 

    上市目标、三大地产项目的资金压力及楼市大环境带来的销售压力,仍被市场关注。因此,恒大将于今年9月重启IPO的说法在市场上开始流传。而许家印却表示,上市时机需视大势而定,言外之意似乎是:若股市持续低迷,恒大上市的目标,近期不会加速。

    【编者按】

    自古以来,冒险者可能功亏一篑,也有望书写传奇。恒大地产逆风远航,掌舵人许家印是否可以复制哥伦布的那种发现新大陆(行情论坛)的传奇?这是一个谜。
   
    2006年至今,恒大地产土地储备增加6倍,三轮私募融得18余亿美金,在全国22个城市展开急行军式房地产开发。但如今,恒大的确处于一个不进则退的关口。一个开发商的飞跃式发展,在短短两年里划出了一道值得我们探索的曲线。

    今年以来,全球资本市场低迷。3月,手握4578万平方米土地储备的中国内地“地王”恒大地产100亿-150亿港元IPO计划宣告搁置,房地产业“百日剧变”的恐慌由此蔓延。但就在近日,据香港消息,恒大第三轮全球私募完成,金额高达6亿美元,包括美林证券、德意志银行、科威特投资局、 新世界 (行情 股吧)发展郑裕彤等入股恒大,许家印找到了同盟军。
   
    有人认为恒大的全国扩张生不逢时,但不可否认,生不逢时却靠内力与韧性渡过险情者众。“我手里有好东西,这个是我目前最大的信心与筹码。”直面 上海证券(行情 股吧)报记者的许家印,如是说。

    至今,恒大留给市场的仅仅是个模糊的背影和众多的谜题:恒大IPO暂时搁置的内幕究竟为何?许家印手中到底有怎样的筹码去赢得国际资本大鳄的青睐?新一轮50亿元的私募是否已解恒大资金之渴?未来众多地产项目有无卖地、折售的可能?许家印眼中的中国楼市,风险与机会又在哪里?

    近日,上海证券报记者亲赴广州等地,深度破解恒大密码。神秘的恒大和五年来从未接受媒体独家专访的恒大创始人许家印,终于走向前台。

    这是一个传奇的企业,短短十年不到的时间,成就了中国地产界的一个数百亿帝国;这也是一个受争议的企业,它以“地王”身份和海外资本市场的首次公开接触未果,被部分媒体推到风口浪尖;这更是一个神秘的企业,它究竟怎样执华南楼市牛耳?又为何被如此多的迷雾缠绕?

    今天,抛开崇拜抑或成见,我们一起揭开,恒大真相。大中华地产

    IPO往事 公开募集遭压价 暂弃IPO

    走近位于广州市金沙洲住宅新区的恒大御景半岛,富贵之气扑面而来:华南开发商惯用的大手笔园林、雕塑、水景在天然山体与珠江上游间围拢出一个占地58万平方米的豪华住宅区,一条长达2.8公里的私家环岛山路花草蔓延,现代派高层公寓弧形排开,欧式别墅群有序错落,气派非凡。

    根据御景半岛销售人员的介绍,6月28日刚刚开盘的二期公寓毛坯均价8000元/平方米。一个可比的数据是,在去年10月1日开盘时,加3000装修标准的恒大御景半岛最高单价摸至1.4万-1.5万/平方米。

    短短一年多时间,这个标志着恒大向高端物业“华丽转身”的战略项目,随着大势调价近3成。

    恒大楼盘的调价与宏观大势密切相关,但不能不让人联想,是否也与恒大自身有关?这一切,要从并不久远的恒大IPO说起。大中华地产

    2004年前,恒大地产是偏居华南一隅的地方开发企业,土地储备不足600万平方米,以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长,并已跻身广东楼市“五虎”。

    2004年始,恒大掌门人许家印思变,上市之念自那时开始酝酿,由此引发了一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”。
   
    许家印精心布局的全国战略与上市计划其实并不复杂,其思路包括四步内容:培养队伍、打造品牌、寻找土地,同时找钱。

    2004年,许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分派至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地,这些市场精英的首要任务是对当地的土地市场展开调研,以寻找可以收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动,它需要一个漫长的考察与谈判期,等到2007年前后,土地储备版图基本形成,恒大的上市之路也才步入正轨。”一位接近恒大的人士介绍。大中华地产
    
    整个2007年,中国楼市接二连三被恒大的消息覆盖,同时并行的是两轮私募的完成。2006年底,恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”,即目前的武汉恒大华府;去年8月,恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目,被称为天价;去年10月,恒大计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权;到今年初,恒大以41亿元拿到绢麻厂地块,晋升广州新“地王”……

    到2008年3月,恒大香港IPO招股说明书介绍,土地储备已高达4578万平方米,短短两年时间激增近6倍。

    根据土地出让和股权转让相关规定,无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度,这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说,但显然,和很多开发商们一样,许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月,恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡,融资4亿美元,恒大合计让出约8%股权。几乎同时,瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久,上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。

    而资料显示,恒大三个项目支付的保证金不多,其中上海项目3亿元,广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满,而恒大此时已经把宝押在了即将拉开的香港IPO上。

    “2006年6月开始正式谈上市,到12月6日,第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍,“实在不巧的是,我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措,包括摩根士丹利。”回忆起那一刻,许家印仍历历在目。

[1] [2] 下一页
关键词:            
  评论 文章“恒大暂弃IPO、高成本融资真相”
1、凡本网注明“世界经理人”或者“大中华地产”的作品,未经本网授权不得转载,经本网授权的媒体、网站,在使用时须注明稿件来源:“世界经理人”或者“大中华地产”,违反者本网将依法追究责任。
2、凡注明“来源:xxx(非本站)”作品,不代表本网观点,文章版权属于原始出处单位及原作者所有,本网不承担此稿侵权责任。
3、欢迎各类型媒体积极与本站联络,互相签订转载协议。
4、如著作人对本网刊载内容、版权有异议,请于知道该作品发表之日起30日内联系本网,否则视为自动放弃相关权利。
5、联系我们:contact@icxo.com;投稿邮箱:article@icxo.com,欢迎赐稿。
城市坐标 北京 天津 上海 南京 苏州 杭州 成都 重庆 南昌 武汉 长沙 广州 深圳 珠海 沈阳 合肥
更多精彩,请访问大中华地产网(re.icxo.com)首页  
相关阅读
 荷兰村遗留三大
 产业升级 中国房地产业迎来新契机
 上海“普陀地王”遭开发商抛弃
 胡润:"2008富豪CPI"达12.
 "最大地主"恒大融资或难到位 否认卖
 房价大跌不会引起金融风险
邮件订阅: