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    上海住房成交均价6月陡然走高，颇给人逆市攻坚的假象。有分析称，造成上海房价日日新价的幕后推手是开发商溢价最大化，在该手段的影响下，上海房价已长期处于透支的状态。

 　　《21世纪经济报道》报道，上海商品住宅上周成交均价为17483元/平方米，环比上涨371元/平方米，涨幅2.17%。在过去房价飙升的几年中，定价“溢价最大化”理念，成为“行规”。

     具体可以这么描述：在对一个楼盘定价时，开发商以目前楼盘所在区域的均价作为定价基础，另外根据自身品牌优势、产品优势等加上溢价部分，最终得出价格。在这个过程中，开发商尤其是自认为具有明显品牌优势的开发商会把品牌溢价最大限度进行体现；自认为在产品方面有优势的，也会把产品溢价最大限度往区域平均价格上加。

     品牌溢价幅度最高达20%

　　据业内人士透露，按照目前的测算，品牌溢价的最大幅度一般在10%－20%之间。在上海市场，新加坡仁恒的品牌溢价为20%，万科则为15%。

　　“但问题是，大家一直都习惯了把这种价格上调空间用到极致，很少有开发商会有所保留。”该人士表示，这种做法的结果就是，在各个区域内，品牌开发商的房子往往是卖得最贵的，带动成交均价，随之板块内其他楼盘也纷纷以新的成交均价为定价基础，在“溢价最大化”的“引导”下，价格不断上行。

　　在上海市场，万科的房子比周边的贵很多，最主要的就是万科在定价方面“溢价率非常高”。于是，在万科今年的上海降价销售中，万科白马花园首当其冲。目前正在定价阶段的万科上海罗店项目，万科方面充分溢价后希望定价15000元/平方米左右，但相关咨询机构给出的参考价格最高不能超过13000元/平方米。

　　从商人的逐利本质来看，这种做法似无可厚非。但是，不可否认的事实是，正是这种溢价成为推动房价始终往上走的一个“惯性”。

    托市？透支！

　　今年以来，楼市成交量一直在“地量”徘徊。例如上周，全市商品住宅成交量22.5万平方米，环比减少了4.9万平方米，减幅18.03%。

　　每当市场的低迷经历了较长时间仍不见起色的时候，持乐观态度的一部分人往往会习惯性地把目光投向政府等决定着市场方向的部门，希望所谓的“托市”政策能够及时出台。

　　但是房价在历史最高位时，不少开发商还在继续进行着这种定价、提价游戏，这显然是政府部门不愿意看到的。上海市房地局一位内部人士表示，政府近期根本没有所谓的“托市”政策在酝酿，反而会继续深入严格执行现行的调控政策。

　　来自国土资源部的消息称，国土部正在酝酿进一步调查、解决闲置土地的问题，短期内或将有新的相关政策出台及行动。

　　正如国际金融界投机大鳄乔治·索罗斯日前所说：每次政府救了我们，都会让我们更加确信市场是能够自我修正的。每次出手拯救经济的时候，都需要找到一个新的引擎，新的信贷来源和新的工具，使得信贷扩张成为可能。当人们无需首付便能全部依靠贷款购买价格虚高的住房时，新开扩张恐怕也就到了无以复加的地步。

　　至少目前看来，这个“新的引擎”并没有出现，反而开发商“溢价定价”这个被过分利用的房价“催化剂”已令房价长期处于透支的状态。