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新版土地合同放大新房的供应量

2008-06-11 14:52     来源:星岛环球网

 

 

    中国高层加强对源头土地囤积行为的制约。《国有建设用地使用权出让合同》示范文本将自2008年7月1日起执行。新版示范文本中规定,商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过三年,将有望放大新方供应。

  《上海政券报》报道,今年来开发商进行“洗牌”的说法甚嚣尘上,易居房地产研究院副院长丁祖昱表示,新版合同的推出对于土地市场加快流转会有一定的促进影响,这对于楼市来说,也是提高加快供应量的一种方式,免得出现市场供应量不足、满足不了需求量的情况。对于开发商来说,资金紧张在今年显得尤其突出。前期的拿地、开发、施工是占用资金最大的一段时期,一旦资金不到位,就会出现一连串的后续问题。三年内开发的期限约定,对于开发商的资金安排和经营安排要求非常高。

  他认为,以10万平方米为分水岭的话,10万平方米以下的小项目影响不大;10万平方米以上的中型甚至大型项目,尤其是小开发商开发的这种类似项目,压力会很明显。

  丁祖昱续称,小开发商如果执行的是小项目,影响还不会马上体现出来。这个新版合同以今年7月1日为界线,在此之前签订合同的开发商,在开发期限上还不会有太大局限性。政策的执行效力可能会在两年后出来。对于开发商的影响,还需要指出的是,现在有许多企业愿意以合作形式开发项目,三年内完成开发的要求,对于合作谈判进程会有影响。

    有助于增加供应量

  新版合同执行开始之后,对于购房者而言是个利好。丁祖昱分析称,在原先旧版合同的执行过程中,其实部分地方政府尤其是一线城市,在实质性的土地市场管理过程中已经走在了前面。这次新版合同是归纳总结了不少地方政府的先进管理经验,然后在总体框架里进行统一执行。对于二、三线城市在土地管理方面的规范化方面,有很大的提升作用。

  通过新版合同对于开发期限的规定,在一定程度上将促使开发商加快项目运作周转。市场保持一个持续供应的话,对于购房者来说,意义是积极的。因为市场供应量增大的话,价格上涨压力会减小。但同样的是,具体的政策效应需要两年之后才会体现出来。至于该不该现在买房,我认为在部分土地供应肯定已经减少的城市,如上海,受这个政策影响不会很大。

    “三年”成为新亮点

  丁祖昱介绍,从今年7月1日起开始执行的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,取代了2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本。这次新版合同中的亮点之一就是要求,属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过三年。

  与旧版合同不一样,新版合同对于原有规定进行了更加细化和加强的处理,使得相应规定更加明确。如对于住宅项目建设中,套型建筑面积九十平方米以下住房套数以及所占比例,配套建设的经济适用住房廉租住房等政府保障性住房等,都有相应的约定。这在从前,可能是政府与开发商之间会罗列在补充条约中的规定,现在都进入了新版合同,成为必须要执行的约定。

  此外,针对市场层面关注度最高的住宅项目,也对开发时限进行了三年以内的约定,而旧版中仅仅只是对开工时间和竣工时间进行限定,这也是与旧版不同的地方之一。可以说,相应规定的明确化,对于加快土地市场的管理和周转有着促进作用。

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