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房贷可以更划算 普通按揭PK“气球贷”

2008-06-02 14:59     来源:

 

    对于买房人来说,偿还按揭贷款也大有学问。当下,除了固有的还款方式以外,市场上同时出现了“直客式贷款”、“固定利率气球贷”、“接力贷”、“循环贷”、“二套房贷”等等,名目繁多。

    针对目前火热的“固定利率气球贷”以及“按周供”,算一算,其实还款也可以划算一些。

    “固定利率气球贷”利率探究

    受宏观经济调控影响,近年来人民币贷款利率进行了多次调整,预防经济过热,防范通胀风险的压力依然存在,利率仍然有上调空间。让第二套购房者在加息周期里锁定支付上限,“固定利率气球贷”在此背景下应运而生。
   
    “固定利率气球贷”就是利率固定的一种气球贷产品。“气球贷”是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还,而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零,“气球贷”会有一定的期末剩余本金,因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。

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    据悉,“气球贷”的利率分两个档次,3年期8.316%,5年期8.514%。这两个利率即是按现行人行同期同档次利率上浮10%后的水平,因此不仅符合监管当局当前对于第二套房贷的最低政策底限,而且直接锁定了客户本轮加息周期可能导致的利率上升风险。

    目前个人住房按揭贷款的期限最长可达30年,实际很少有人真正还款30年,由于收入的增加或者转卖房产等原因,大部分按揭贷款客户会在贷款期间提前还款,但是受当前社会福利制度的限制或者保守的收入预期等,客户需要较低的期供金额,短贷低供的“气球贷”刚好可以满足该部分客户的需求。
   
    在原“气球贷”业务中,3年/5年期的气球贷只可采用浮动利率。而在新“气球贷”业务中,3年/5年期的“固定利率气球贷”则可采用固定利率。

    普通按揭贷款PK“气球贷”

    通过与普通按揭贷款与“固定利率气球贷”的比较,可以看到,首先固定利率,锁定了未来利率上升的风险,未来一段时间,市场利率走势仍然预期上升,选择固定利率就可以锁定风险。在持续加息的预期下,该方式将受到购房者的青睐。

    其次,低利率节省利息支出。“气球贷”的期限较短,选择3年或5年期气球贷,可以对应的较低贷款利率,比普通按揭贷款最多可降低两个利率档次。同时,低月供,降低还款压力。气球贷最长可按30年计算月供,每月还款压力自然减少。

    第二套房贷更宜“气球贷”

    在2007年房贷新政出台前,在商业银行贷款,大多数人享受的是八五折的优惠利率。以5年期以上贷款为例,目前实行优惠后的利率为6.66%,而按新政策“第二套房”贷款的利率为8.613%。根据实际情况,买“第二套房”的贷款利率不是增加10%,而是增加了近30%。以50万元贷款30年房贷来计算,“第二套房”每月偿还金额为3885元,比新政前的月供3212元,增加了673元。问题的关键在于利率仍有上调空间,“第二套房”的每月还款金额将水涨船高,这是显而易见的。

    因此,作为第二套房贷客户,在本轮加息周期里,与浮动利率相比,用同样利率水平的固定利率锁定风险,对于买房客户是最明智的。上一个例子中如果客户采用“固定利率气球贷”,即选择一个较短的贷款期限(3年),但以较长的期限(30年)来计算月供,这样适用利率仅为8.316%,每月还款金额仅为3780元。较采用浮动利率的普通住房贷款而言,利率一次锁定,比当前执行利率已下降了0.3%。不仅利率低,月供也比普通住房贷款减少了105元。假设明后两年每年利率上升0.27%,那么三年累计可节省8919元的贷款利息,如果未来利率再次上升,省息效果就更加明显了。

    按周供”:换个思路还房贷
   
    虽然房价居高不下,但要买房需求的人终究还得迎难而上,在还贷的漫漫长路上。所谓“按周供”,就是指借款人可以改变只能以月作为还款周期的局面,而可自由选择按双周或单周为周期归还自己的住房贷款。如果选择“按双周供”,则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的一半,如果选择“按单周供”,则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的四分之一。每月负担大致不变,而还款周期却可被大大缩短,以达到节省总利息支出的效果。

    那么,究竟还款周期缩短是怎么节省贷款利息的呢?我们来看看“双周供”的例子。以借款100万元,30年等额本息还款为例(注:房贷利息采用5年以上房贷利息7.83%下浮15%,即6.655%)。

    这样看来,选择双周还款能比按月还款提前5年还清贷款本息,总利息支出也节省了近19%。这是因为从利息计算方式看,由于“双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比较相应减少,本金减少速度加快,因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的利息总支出。此次,工行推出的“按周供”房贷产品,贷款人不仅可以选择“双周供”,还可以根据自己的实际情况选择“单周供”。

    据工商银行相关责任人介绍,“双周供”作为一种个性化的还贷方式,在国外非常普遍,这与国外实行的周薪制度有关。事实上,“月供”还是“双周供”的比较,前提在于两者每月还贷支出近似,比如说,借款人使用传统的“月供”方式,并计划每月安排6422元还款的,在“双周供”中,可以选择每双周还款3177元。这样两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额,对家庭每月资金使用安排并影响不大。

    “双周供”和“月供”提供的是不同的还贷思路。“双周供”还款日期是按周固定,而不是按月固定的,因此,对于自身财务计划执行能力较弱的人来说,就有些考验了。因为选择了“双周供”就得更合理地安排资金规划。同时也要注意,必须按计划在银行扣款前保证还款资金账户余额充足,避免给自己的信用带来不良记录。不管是选择按“双周供”还是“单周供”,并不需要借款人每期亲自去银行还款,银行系统会在指定扣款日自动从约定还款账户内扣除当期本息金额。

    ●小贴士

    提前还款并非都省钱

    加息预期下,不少人都会选择提前还贷来控制还款数额。不过还应该注意几个问题。一家银行的大堂经理表示,准备提前还款后,首先要询问各家银行对于提前还款的规定,比如具体手续及是否需要交违约金等。

    目前最常用的还是等额本息还款法,以及等额本金还款法。等额本息还款中,如果还款者已经到还款阶段中后期的话,那么提前还款并不划算。而对于等额本金还款方式来说,在还款期前期最较为划算。

    该银行经理表示,其实提前还款可以省下来的利息数额并不大,建议还是可以购买各类金融产品,目前市场上包括产品的收益,大多情况下高于同期还款所节省下来的资金。而提前还款会绷紧贷款者的资金链。对于普通收入者而言,风险承受能力较低,如果贷款20年,已经还贷了10年,那么选择购买保本产品,加上部分收益,从分析的数据上看,要比提前还贷划算。

    该银行经理说,针对年轻人,收入处于增长期中。现在不少银行可以根据每个阶段的收入状况,确定一个还款额。比如成长期内,月还款可以低于等额本息的还款额,而到收入情况稳定后,还款额可提高到比等额本金的高。这样,就可以省心不少。

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