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近日，我在博客发出《以养猪的眼光看房价问题》一文，引起很多读者的辩论。上文提出的主要观点是“商品价格快速上涨的主要原因是由前期市场价格过低造成的”，被我称之为房价的第一猪肉理论。意为：房价快速上涨的主要原因是由前期市场商品房价格过低，较多消费者进入市场进行购房，造成供不应求的旺市，房价在需求巨增的前提下暴涨。
当房价上涨到一定高度时，为何仍居高不下呢？原因很简单，市场供应的增量小于销售的增量，难以形成供需平衡或供大于求的局面，所以房价依旧处于高位。所以，今天就再拿猪肉价格持续增长的社会问题进行市场分析。
根据国家统计局12日发布的数据显示，4月份我国居民消费价格水平（CPI）同比上涨8.5%，同比增长0.2个百分点，环比增长5.5个百分点。这已是CPI连续3个月突破8%。在4月份我国居民消费品价格总水平中，猪肉价格同比上涨68.3%。
猪肉价格为什么仍将持续高涨？还将持续多长时间呢？在菜市场了解到，由于猪肉价格大幅度上涨，许多居民已习惯选择鸡、鸭等家禽肉类，猪肉销售量大幅度降低。猪肉老板给出具体数据，即原来每天可卖掉一头猪，现在市场中只能卖掉1/3。在猪肉上涨的过程，猪肉销售量大幅度减少。
同时，由于猪肉价格上涨造成子猪、饲料等养殖成本大幅度增加，加上销售市场销售量大幅度减少，反映到供应市场后，养殖户不敢轻易增加养殖量或不敢轻易进入养殖业。养殖户的主要担心：一是养殖成本大幅度增加，二是市场销售情况不理想，三是居民消费习惯发生改变，四是瘟疫等病情。
养殖户的考虑主要有三方面：一方面，由于养殖成本增加，猪肉价格保持高位，一旦市场适应量增加，居民仍可能选择其他产品代替猪肉，依然改变不了销售市场低迷的局势，最终结果就是养殖户的猪肉卖不出去。第二方面，若直接大幅度降低猪肉价格，养殖户可能直接面临亏损经营，因为子猪价格已是成猪价格的2倍以上，万一急于入市，供应量大增，猪肉价格将大幅度下降，直接影响经营。第三方面，当初养殖户就因猪肉价格过低、卖不上价，造成其亏本经营，直至其被迫离开市场，对其养殖积极性有严重挫伤，在有过失败的养殖经验之后，养殖户将充分考虑利润点问题，若达不到预期利润则不会入市。因此说，在猪肉高涨的过程中，养殖户并不会轻易进入养殖市场，他们会更理性地等待市场稳定，否则现在进入市场可造成养殖风险增加。也就是说，猪肉价格上涨，市场销售量减少，造成养殖户不会轻易进行养殖市场，更不会促使市场供应量快速增加，最终造成不了供过于求的局面，反映到市场中则是价格依然高涨。
养殖量直接影响市场猪肉供求关系和猪肉价格，但养殖户是否增加养殖量的主要影响因素就是市场销售情况。若销售情况越好，养殖户增加养殖量的可能性越大，反之则越小。那么，如何能促使养殖户增加养殖量、提高市场猪肉供应量呢？第一是居民接受目前市场猪肉价格，在自己购买力范围内进行消费，促进市场销售，降低其养殖后卖不掉的风险；第二是政府颁布各种优惠政策，鼓励养殖户进行大规模养殖，并给予相关养殖补贴，减少其养殖风险；第三是市场猪肉价格平稳上涨，但不是68%的涨幅，应是10%或更低，以此提高养殖户养殖积极性，保障其基本收益。
养殖户养殖收益得到保障，风险得到规避，其养殖积极性必然提高，反映到市场中就是猪肉供应量大幅度增加，市场猪肉供求关系向均衡态势发展，价格趋于稳定。否则，养殖户的养殖风险没有减少，养殖积极性没有得到提升，反映到市场中就是猪肉供应量越来越少，猪肉价格将更为快速的上涨。养殖户大幅度增加供应量，一旦市场猪肉价格快速下跌，其必将回到当初价格过低、养殖户亏本经营、逐渐淡出养殖市场，猪肉供应量减少，猪肉价格快速增长的局面。为此，我们要有前车之鉴，防止猪肉价格大跌。
房地产市场其实与猪肉市场存在很多相似之处。在前几年房价大幅度上涨，造成目前市场销售量减少，加上土地成本、建设成本、营销成本等增加，反映到市场中就是开发商不敢轻易推出产品，或延长开发周期，减缓销售速度。
若轻易进入市场后，消费者仍不发生购买行为，依然难以改变市场低迷的局面，且无疑增加开发成本陷入被动局面；近几年土地成本涨幅明显要高于房价的涨幅，特别是去年有些城市某区域楼面地价都已高出该区域商品房销售价格，急于入市，供应量大增，商品房价格大幅度降低，必然导致其亏本经营的局面；对于手上暂时没有土地的开发企业来说，楼市若陷入僵局，其更不会轻易进入市场拿地。
也就是说，房价上涨、销售量减少，使得开发商不会轻易进入开发市场。虽然很多企业取地、拿地了，但并非其就会立即将土地开发成商品房。正由于市场销售情况不好，使得其延长开发周期，减缓销售速度，市场供应量更为缓慢地增加，并非象常人想象的那样大增，更不会形成市场商品房供大于求的局面。
总之，目前市场供求关系可能正处于胶着状态。促使房价稳定的主要方法就是增加市场供应量，改变供需两旺的旺市局面。但销售市场的销售情况，直接影响供应方。鉴于风险、积极性、利润点等方面考虑，销售市场平淡的情况下，供应方则不会轻易进入市场。反映到终端市场就是，销售速度减缓，市场供应量则没有增加，房价将继续上涨。
目前市场中存在少量降价楼盘，他们降价越大说明其是几年前拿地，前期开发成本可能是较低的，如土地成本等。但随着时间的推移，后期开工的楼盘，土地成本、开发成本、营销成本等都要大大高出前几年拿地的楼盘，其市场预期最低就是目前市场价格水平。他们目前需要解决地就是寻求资金合作或重组，在国家相关文件要求下开工，开工后可根据市场情况制定开工、销售计划。一旦开发商开发进度减缓，市场供应量的增量可能要明显低于销售量，反映到市场中就是楼盘数量多，但实际推出量很少，供求关系可能依然紧张，房价仍有快速上涨的趋势。所以我曾多次提出房价最理想的发展趋势就是平稳上涨。
因此，房价的第二猪肉理论则是“市场价格由供求关系决定，而供应量则受市场销售情况影响，销售量越低，市场供应量将得不到补充，不会形成供大于求的局面，价格将依然上涨。”只有价格平稳上涨，才能促使供求关系向均衡态势发展，原来房价可能每年上涨10%，现在则是每两年或三年上涨10%。
