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地产基金如何实现投资回报?

2008-05-15 20:46     来源:新浪博客

 

关键词:房产  地产 房价   地产基金   投资

  REITs的中文名叫房地产投资信托基金,简单的说就是发展商把那些回报率较低或自己不善经营的商业重新包装、推出上市,发行股票,让投资者购买,从而分担风险.REITs诞生于美国,最近几年才在香港、新加坡、中国等地流行起来,但在美国已经有衰退之势。这些REITs大多是已经成形的商业地产,因为REITs常常以不动产租金收益分给投资者,其现金流相比住宅地产的现金流要稳定,且这些REITs大都不是发展商主力发展的物业,因为回报率低或风险较大才会推出上市.

  根据REITs资金投向的不同,可以分为三大类:

    一是资产类(Equity),投资并拥有房地产,主要收入来源于房地产的租金,直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小,因为可以通过提高租金来提高其现金流量。
 
    二是抵押类(Mortgage),投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)的收益主要来源于房地产贷款的利息。通常抵押REITS的股息收益率比资产类REITs高,不过高风险意味着高收益。

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    三是混合类(Hybrid),它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托。混合类REITs采取上述两类的投资策略,具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。

   据统计,美国90%的REITs是从事资产类投资的。有的以地理区域为专长,如地区、州、都市的地产;有的专长于各种行业地产,如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITs选择广泛的投资类型,还包括房地产、贷款类等众多产品。在各种房地产业的投资中,零售业、住宅、工业、办公地产的投资又占绝大部分。近年来,REITs受到欢迎,也出现了专门投资REITs的公司,即将自己手上的REITs再包装上市,概念类似组合基金。另外也有追踪道琼不动产指数的REITsETF,专门投资在与不动产投资信托相关的产业上。

   REITs的息率多少才算合理

   在海外,一般认为,REITs的正常回报率在7%到8%之间,但这个水平会随着利率变动和房地产行情涨跌而受影响。据美国不动产投资信托协会统计,去年由于房地产增值,REITs挂牌报酬率一度高达19%。随着美联储不断升息,对美国REITs也造成了一定冲击。业内人士分析指出,10年期国债的收益率上升幅度只有超过150个基点,即接近6%的水平,才有可能对REITs整体产生比较负面的冲击。现在美国REITs市场平均股息率为4.5%左右,故依然拥有大量稳定的支持者。

   海外MBS的收益率水平如何

   美国是资产证券化最发达的国家。2004年美国债券市场未清偿余额中,资产支持证券(MBS)为1.8万亿美元,国债为3.9万亿美元,MBS则高达5.4万亿美元。2003年,ABS发行量为4891亿美元,国债发行量为7452亿美元,也远远低于MBS发行量3.2万亿美元。美国市场上的MBS收益率一般高于国债,但低于企业债券。例如美国10年期公债的收益率在4%左右,30年期抵押债券收益率在5%左右,20年以上长期公司债券收益率在6%-8%左右。

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