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北京10大最差精装楼盘总汇

2008-05-12 09:01     来源:雅虎

 

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    做精装修的楼盘像走钢丝一样,最重要是掌握一种平衡,既要考虑到设计的资金成本、开发商的管理成本,又要考虑到客户,包括10年前,当中国的老百姓还生活在毛坯房里的时候,SOHO中国就开发建设了北京第一个全精装修公寓的项目——SOHO现代城。那两句经典的广告词“告别烦琐,迎来现代”人们还记忆犹新。现代生活催生了精装修,而精装修却把“现代式麻烦”带给了更多现代人。

    从世界范围来看,目前只有中国和朝鲜还在卖毛坯房,我们从中也可以看出中国的精装修发展还处于初级阶段。

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    而在国内,有关数据表明,南方广州精装修房比例达到销售住宅比例的70% 左右;深圳次之,比例大概30%~40%之间;而北京只有25%的楼盘进行精装修。

    有专家就此指出,发展的不成熟是导致北京精装修楼盘问题屡屡被曝光的最主要原因。

    高端住宅精装修时代来临?
   
    在北京楼市,小户型精装修由来已久,无论是开发商还是购房者,都已经形成了一种小户型必然精装修的观念。但在住宅产业现代化不断发展的今天,精装修房逐渐从原来的小户型公寓、酒店式公寓,向中高档住宅甚至豪宅中全线蔓延开来。

    从2007年开始,众多品牌开发商在北京推出的精装修楼盘,或多或少都带有奢华与尊贵的气息,价格高、户型大,通常不是普通购房者所能承受的。在这些开发商看来,在北京不怕买不起房子,就怕没有好房子。一位开发商肯定地表示:“高档住宅的精装修已经是大势所趋。”

    帝景·伯爵山、天鹅湾、富力又一城二期、天安国汇、国瑞城公寓这些新盘,不约而同地把主力户型面积定在100~200平方米之间,而且,都选择了精装修。

    精装房成为市场主流产品的趋势不可逆转,但精装修的问题也并不少见。华业玫瑰东方、润枫水尚、世茂奥临、融域等很多在北京响当当的项目,都面临着精装修“收房门”的考验。

    做精装房就像走钢丝?

    一位开发商曾对记者坦言,精装修房的环节复杂,操作难度大、管理成本高,容易出现这样那样的问题。统一装修不能满足个性,出力不讨好。就像一位设计师说的,做精装修的楼盘像走钢丝一样,最重要是掌握一种平衡,既要考虑到设计的资金成本、开发商的管理成本,又要考虑到客户,包括产品,做到有一定的风格。

    经历过自主装修的人都知道,房子装修是一个漫长而复杂的工作,劳神劳力。由于装修的时间不一,买毛坯房就得做好长期忍受装修干扰的苦恼。而购买精装修房就免去了这样的麻烦。这也正是专家认为,精装修住宅是未来住宅开发的方向的原因。

    然而在现实中,购房者宁可自己费时费力地装修,也不享受开发商精装修房打造好的“带着行李就能入住”的新居。天上哪有白掉的馅饼?精装修房的背后似乎总隐藏着风险。像非常空间那样楼板被踏破的事情,听到的人都惊出一身冷汗。
   
    但也有开发商在精装修上出奇招。位于朝青板块的天鹅湾就是首个提出业主参与验料、监工及验收自己房屋精装修全过程的楼盘。目的就是为了减少因精装修所出现的问题及减少交房时出现纠纷。但这种做法将会使开发商增加10%的装修费用和推迟交房时间。对此,多位业内人士表示,这种做法值得借鉴,但很难推广,尤其是业主的需求各不相同,如果操作不好反而会出现更多的矛盾和纠纷。
   
    买精装修房真的划算吗?

    打折让利、买房送电器、交2万元定金抵4万元房款……在楼市观望气氛弥漫的今天,促销早已是屡见不鲜。在这些促销方式中,开发商借精装修打破楼市尴尬局面早已屡见不鲜。记者调查发现,在楼市近期的打折浪潮中,在售楼盘半数都推出了不同形式的优惠促销活动,有的项目优惠幅度在万元以上。合生•橄榄季、珠江帝景、圣世一品、天安国汇等项目都是精装修打折的高端项目。

    但开发商的折算方式却让记者不敢恭维,公园1872、天安国汇等项目的精装修标准都是5000元/平方米,按照开发商的说法,项目的售价剪掉装修标准,再乘以所给的折扣之后的价钱,活像让购房者占了个天大得便宜,可谁知道一套光装修费用就50、60万的豪宅又会给购房人什么“惊喜”。

    链接:

    精装修住宅是指在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。据建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求要求开发单位为住宅装修的第一责任人,承担相应的责任,而不是由物业公司作为责任人;精装修住宅要分为不同标准,设立样板间由住户来进行选择;房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分,并要在合同中标明。

    富力又一城——精装不精

    2006年底,富力又一城400多套房子交付时,绝大部分业主发现房子装修存有质量问题。经过察看发现,富力又一城很多房屋的墙体是斜的,有的是墙体小的一面与大的一面不在一条直线上,解决的方法只能是用水泥把小面墙“变”大;有的是橱柜和客厅连着的一面墙是斜的,用尺子一量才发现,两边大小相差4公分!除了室内的墙是斜的,厨房阳台也存在两边距离不等、大小不一的现象。一位工程监理专业人士告诉记者,墙体两边距离相差4公分的问题是装修所不能解决的。这说明施工方在做主体框架结构时,模板就打斜了。

    此外,还有主体结构不标准,房顶不平、油漆只刷了一遍、墙面没有经过打磨、刮腻子处理直接贴上了壁纸、实际用的门和样板间不符、窗户密封不严、墙面颜色不一致、厨房阳台窗下有缝、阳台墙角还裸露着钢筋头、厨房抽油烟机装斜、卫生间磁砖被钻裂、地板一踩起灰、餐厅扶手晃动、衣橱的门被磕坏等问题。最让人不敢相信的是,卫生间的门居然都装反了。但有意思的是,很多房屋内的《住宅工程分户验收表》中所有的验收项目均写着“合格”。
   
    富力又一城是富力(北京)地产开发有限公司开发的楼盘,很多消费者选择在这里买房,基本是冲着富力地产的品牌和实力去的。而现在购房人肯定要考虑其是否物有所值。

    果岭里class——如此新房

    位于望京科技园附近的果岭里class的精装修问题曝光,始于影视演员刘孜就精装修问题与开发商之间的官司。
   
    很多业主验房时,就发现了地面、墙壁、顶棚、门窗、厨卫等地方存在的一些装修瑕疵,以及热水、中水不出水的问题。相隔一个月后,发现了更严重的问题,一楼的卫生间和卧室墙壁上出现了大面积的渗水和发霉现象。在2月的房屋验收交付表中,记录了开发商对于这次房内漏水的意见上面写到:土建公司预埋冷水管漏水,因此引起了客卧、墙面的大面积阴湿。三月份再验房时,卧室的墙面还是有一大块阴湿。再一个月后,卧室墙壁上的阴湿不仅没有消失,屋子里漏水的情况反而更严重了,到处渗水,重新换过的地板又一次被浸泡了……到了5月份,房间仍然一片狼藉,一楼卧室的墙面仍然是多处渗水,地板已经因为长时间浸泡全部撬起,为了找出漏水点在墙面上凿开的几个大洞,一楼卫生间的地面、墙面瓷砖没有任何保护,已经部分脱落……果岭里的业主论坛上发现很多业主都提出了地漏侧排以及精装修房内漏水的问题。
   
    装修工程师其后又发现了别墅内存在多处装修隐患。如在木地板铺装前并未对基层进行防潮处理;卫生间的地漏是侧排水,这在国家装修图籍上,属于错误的施工工艺;一楼卫生间地面的防水层被破坏以后,维修人员只做了局部防水;与卧室枫木地板相比,楼梯、过道使用的是造价很低的硬杂木。

    加州小镇——实楼样板间不堪入目

    DBC加州小镇的现房样板自从开放,就问题不断,开发商在给业主办理入住之时,曾经出现过业主超过半数不签入驻协议的情况。
   
    现房样板的整体装修极其粗糙。经过与协议中的条款进行对比发现,厨房墙面砖并非装修协议所指定的墙面砖,而是不知名的某瓷砖,而且墙面砖的粘贴水平很是业余;墙面漆用手使劲摸一下会掉灰,用的是某国产漆而非指定多乐士,是否环保不得而知,更不知日后如何做清洁;卫生间地砖缝隙大小不一,偷工减料,且是否会漏水不得而知;有参观者反映面盆和洁具的型号,和样品不符,开发商答复是摆放的样品不是合同里的,具体样子没有;整体橱柜除设计不合理外用料取材都不够要求,人工大理石台面太过粗糙,另外似乎偷工减料少了两组顶柜;灶具与油烟机虽为指定品牌,但价钱油烟机和灶具都是几百元的东西。

    作为精装业主,有权利知道所选用的材料的明细价格,但是开发商并不出具。有装修业内人士看过后提出整体装修花钱数不过1万左右,而且所选用的某些材料都居然是煞费苦心,装修市场上都查不出价格的,果然好笑。

    除了以上比较严重的问题外,还有诸如踢脚线贴的是纸,一擦地就会花或者破损;铝扣板围边做工粗糙;内门框上的橡胶条韧度不够,指甲稍微用力就会破损;大门基本为木质结构,防盗功能值得商榷;所有粘贴边缝所用的胶质量极差,手指很容易就搓掉了;部分厨房地面未安装地砖;卫生间没有安装风扇等等。

    2008非常空间——两脚能跺穿楼板

    荣丰2008可以算得上是北京小户型精装修的鼻祖,但就是这“第一个吃螃蟹的人”,后续的“症状”也不断。在2008非常空间三栋楼的业主去看新房时,一名业主用力猛跺房间隔层楼板时,楼板竟会破碎洞穿,业主们大惊失色。

    该楼盘的房子大多是用楼板隔开的上下两层。根据协议,由荣丰公司负责业主所购房屋交房后的楼板安装事宜。直到验房,很多业主发现楼板采用的材料不是协议书上规定的钢混预制板,而是换成了纤维水泥平板(又称海天板)。一位身高约1.75米,体重约65公斤,脚穿运动鞋的业主站在楼板上用力一踏,一块比鞋轮廓稍大一点的楼板便碎落,凹出一个洞来,情形有些吓人。业主们又试了另外两间房,同样只需要踏两脚,楼板便会破碎,而这样的房间在2008非常空间共有1000多间。“事先没有任何人通知我们业主更换楼板材料,而且像这种质量的楼板,我们怎么敢住进去?”王先生说。

    此前,荣丰公司给业主们出示的一份国家建筑材料测试中心关于2400×1200×24(单位mm)型号海天板的检测报告中,冲击荷载一项结果显示,10公斤钢球,1.2米高自由下落冲击板面,板面出现裂纹。但该检测报告中没有提及该型号的海天板是否适合作为家庭隔层楼板。对于业主们质问为什么单方面更换楼板材料,开发商工作人员没有正面回答。

    华业•玫瑰东方——“带刺”的玫瑰

    玫瑰虽然姣美 但你得当心它的刺。华业地产在京开发的第一个项目,一度火爆认购的华业•玫瑰东方,因为房屋质量问题遭遇“收房门”危机。

    2007年1月项目开始办理入住。开发商在业主收房前,强制收取了物业费、取暖费、有线开通费、维修基金、契税等各种名目费用。而业主在收房时却发现的一大堆问题,如室内墙壁和天花板开裂、地板缝隙大、室内所附装饰设备品牌存在差异、房屋漏水、地板大面积渗水、卫生间马赛克脱落、甲醛、苯的残留散发量严重超标等质量问题。至于临水临电、会所无法使用,那都是小问题了。

    此外,项目还存在着令人担忧的安全问题。如1、2、3号楼北侧的飘窗是与主体工程一体浇铸的,而东、西两侧则是“阳台改飘窗”后安装的,几十厘米宽的窗台、沉重的窗体及玻璃,就像拿胶水贴在墙面上。这属于严重的违约行为。

    直到4月,项目内部还是一片繁忙。虽然已经交房,但是还有很多装修工人在进出忙碌,铺木地板前地上居然还有大便的痕迹没有清扫!材料乱堆乱放,环境脏乱差,很多门上都有划痕。监理公司形同虚设,为抢进度不顾质量。

    一个高速发展的企业竟然做出这么低劣的产品,无疑是发人深省的。很多业主就是冲着“玫瑰”的品牌买房的。但现在很多购房人有自己的判断,听说华业•玫瑰东方的事情后就打了“退堂鼓”。第一个精装修项目就发现那么多问题,不敢想象玫瑰郡情况会是怎样。

    润枫•水尚——开发商自砸精装房

    2007年12月,因已完工的现房局部精装部分与样板间展示不符,朝青板块的润枫•水尚近百套精装房将被开发商拆掉重装。虽然这次是开发商自检后发现问题返工的。

    这近百套精装房是年底面临交房的一部分,在由开发商高层领导组成的质量检查小组自检时发现,西区9号楼面积为65平方米的一居中,有96套的卫生间墙面铺砖,不是最初样板间展示的马赛克拼花,而改用了高档瓷砖。尽管改动后的装修风格没变,但当初业主在买房时认定的是第一方案样板间的装修。因此,开发商最终决定把这些户型卫生间墙砖砸掉重来,并要求重装的96套房子按时保质完工,业主收房不受影响。

    由业主表示,自己当时买精装修房就为了图省事,结果入住半年多以来,一直在修修补补中度过,很是烦人。在样板间跟样板间不一致时,开发商发现问题及时返工是必要的。毕竟是当初是看了样板间才决定买房的。据调查,持这样的看法的业主占了绝大多数。

    位于朝青板块核心区域的珺峰是继润枫•水尚之后,开发商在该区域内推出的又一个新的精装修项目项目,售价22000元/平方米,相比前期的润风•水尚,价格高出一倍左右,在精装修问题曝光情况下,势必将会成为影响购房者选择的重要因素。

    融域——精装修?送装修!

    2007年初,融域项目刚开始交房,就有业主在论坛上抱怨:这房子哪是精装修啊,也就是送装修啦。虽然没有华业、富力等项目的粗制滥造,但数目众多的细枝末节问题,也足够业主头疼。

    很多业主验房当天,便发现墙面上有很多裂缝,打开暖气后的第二天,问题出现扩大趋势,从各个布线点出发,出现多条纵向裂纹。开发商虽然已经修过一部分,但无奈的是,裂缝无论大小,都是直接现往上再涂一层,没有用防裂胶布,有的已经又裂开了,有的则凹凸不平。业主只能自行解决:换漆、换工,用好的墙面漆。打磨后,重新刷腻子和漆,其它地方贴胶补裂后,再刷一面漆。另外,与墙面或天花板相接的地方出现很长的裂缝。内门的上方尤为严重,关门重一点就有粉尘落下,这个问题严重可能会导致安全隐患。业主将石膏线全部拆掉。

    户门及内门都是铁制,其质量还好,但在安装方面存是有问题:有的门框转角接缝高低不平,最宽的达到一公分;而有的门则太长,把地板打个缺口才放下去。木地板质量问题还未显现,但几乎每间屋都有色差,这主要是铺装用心与否所产生的问题。有的房间就算把床放进去也挡不两边变颜色的色差。

    其它问题,比如地漏反味、玻璃破碎、踢脚线变形、橱柜金属百叶变形等问题,相比以上都属于“芝麻”小事了。

    公园1872——5000元超高标准的精装

    东四环外红领巾公园东边的公园1872最近开盘,户型以一居小户型为主,对于5000元/平方米精装修标准的酒店式公寓,完全诠释拎包入住的概念。回头说价格,18000元/平方米的均价比起周边的同档次楼盘来说可谓最低。

    楼盘4楼有一个P户型的试验样板间,因为是试验样板间,有一段时间没人清理了,看上去有点乱乱的,不过从布局结构上来看还是很精巧的;房间整体效果上来,不是很理想,使用的软装材料都非常不错,但是组合起来却很普通,就像全身名牌穿出来还是一乡镇企业家的气质一样。不过,细节把握不错,比如柜门关闭时,锁扣会缓慢的收回,避免夹手;房间大门门锁用的密码锁,并且有按键保护壳; 卫生间样板间用的杜拉维特的全套,洗手盆的台面不宽,但是比较长。浴缸和淋浴设计很好,将两部分分开,大多在5星酒店才会这样奢侈;记者是下午5点左右去的,阳光不错,不过窗口附近的吊顶比较低,感觉有点档光,不过据介绍说有一部分面积是算送的。
   
    据说样板间现在之所以不开放,主要是目前设计师也在调整原有设计,特别是软装部分。总体来说开发商很负责任。看了试验样板间,比较期待正式样板间了,因为后面有大宅销售,所以开发商应该对一期酒店式公寓装修慎之又慎。

    项目绝大部分户型均可领略中央公园区的双生态景观。这是招商地产在北京的首个项目。希望不会重蹈华业在北京的覆辙。

    世茂奥临花园——精装修房硬伤百出

    在北京市交易管理网上,退房套数显示为19套的世茂奥临,其精装修问题前不久曝光。2007年8月,业主自入住后备受诸如工程质量、社区环境、物业管理等问题困扰。

    目前世茂奥临花园的价格已达27000元/平米,业主们多为高收入人群,社区品质期望较高。对于4.5元/平方米的物业费价格,有业主表示就目前现状,服务水平远没有达到这个水平。同时,小区目前的许多问题属于“先天不足”的硬伤,如没有人车分流,绿化率不足,面积缩水,这些物业怎么打理都没有用。

    世茂奥临的精装修房无论是装修材料的运用还是施工水平都远远低于当初购房时样板间所展示的水平。地砖色差巨大、墙纸凸起、墙面多处裂纹、建材严重破损等问题使不少业主目前仍不便搬进新房。包括当时承诺的恒温、恒湿完全是骗局,住在200多万元的“豪宅”里,到处是蚊子,夏天扇蒲扇,冬天穿羽绒服。下雨时候,天花板渗水……室内中央空调都是单冷的,如果没有集中供暖,业主只能选择用电暖气,但该项目的房子又都很大,电暖气不能解决根本问题。而业主交的是30元/平米的供暖费。的确按照国家标准是没问题,但是世茂奥临这样品质的物业不能用国家标准的16度来衡量。

    而地下车库的环境同样让业主闹心,潮湿漏水、尘土飞扬、地面粗糙、卫生环境差等。此外,社区户外中心湖入住后发现是个污水湖,水草丛生、污浊不堪。

    月亮河城堡——冯小刚代言楼盘惹官司
   
    国内著名导演冯小刚曾经为位于通州区的月亮河城堡楼盘做代言,广告片中冯小刚说:“我可以负责任地告诉您,您看到的都是真实的。”但在2007年,北京的一位业主将冯小刚以“宣传片中的宣传和实际情况不符”为由告上法庭。

    该业主于2006年购买了该小区一套复式精装修住房。但在入住之后,他就发现房屋存在“空调设计不合理”、“墙壁渗水”、“地板凸起”等多处问题,问题一直没有彻底解决。入住一年多,不断地和物业开发商交涉,但直到现在问题还没有彻底解决。让业主觉得这和当初冯小刚导演在为该房产代言宣传片中说的不太一样。该业主就购买的房屋存在质量问题,已向朝阳区法院申请立案,告冯小刚侵权。

    在该项目的论坛上,也有业主表示:“当初买这房子也是这里的环境感动了我,里面的环境是漂亮的,特别是晚上吃完饭出来闲逛时,略显几分惬意,但房屋里面虽然是精装修,不过装修质量挺次的……而且交通不方便。”

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