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香港楼市原地整固 下半年可重聚人气

2008-05-07 15:15     来源:星岛环球网

 

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    香港楼市进入整固期,中银香港预测,第二季房价可能出现3-5%的调整,但不会大跌。同时,经济好、收入增、供应少等因素将支持楼市,料市场下半年可重踏升轨。

  香港《文汇报》报道,去年下半年起,香港楼市一直受惠于银行大幅减息、本地经济持续增长、通胀重临及落成量低等利好因素而大幅上升。据差饷物业估价署的数字,香港整体住宅及100平方米以上住宅的售价,由去年7月份至今年2月分别上升20.6%及21.9%,当中个别热门的市区豪宅物业,如机铁九龙站上盖物业的升幅更达40%以上,反映香港楼市十分炽热,当时市场更担忧楼市会否出现泡沫。

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  外围不稳拖慢入市

  然而,在今年2月中起,香港楼市逐渐受到外围经济转趋不明朗和金融市场大幅波动所影响,打击市民投资和置业信心,拖慢入市步伐,成交大幅缩减,房价出现轻微回落。

  报告指出,全球金融市场波动历时超过大半年,虽然近日情况略为稳定,料金融机构亏损的最坏情况或已过去,但美国经济和金融活动尚未真正复苏,对其复苏力度是否强劲仍未表乐观。在经济不明朗因素增多、港股曾跟随全球股市大幅调整35%,及楼市累积升幅甚大的影响下,楼市于2、3月间踏入整固期,成交量明显缩减,价格轻微回软。

  成交连13月过万宗

  从楼宇买卖成交量看,4月份香港楼宇买卖宗数将降至11000宗左右。虽然成交宗数较去年11月份楼市炽热时的18105宗,大幅下跌接近四成,但4月份的成交宗数仍超过10000宗,且是连续13个月创下10000宗以上的水平。

  4月份的表现仅次于1996年至1997年连续15个月成交宗数创下10000宗以上的纪录,反映香港楼市即使步入整固阶段,成交量亦从高位回落,但相比05年至06年的整固期,每月楼宇成交宗数最低只有5000多宗为佳。至于房价方面,以中原城市领先指数作为指标,该指数自去年9月至今年2月录得连续23周上升,报73.81点。其后便随着楼市步入整固而在高位徘徊,于71.93点至73.98点之间窄幅波动,波幅大约3%。目前该指数最新报72.57点,仅较高位下跌2%左右,反映香港房价至今的调整幅度不大,只有数个百分点,与一些报道指香港楼市出现「劈价」的情况并不吻合。

  减价集中一手物业

  由此可见,在这轮楼市整固中,减价个案主要集中于即将入伙的一手物业,及一些投资比重较高的屋苑。在今年4至5月间,有多个新盘同时入伙,包括位于奥运站的浪澄湾、将军澳的城中马尺、红磡的海滨南岸、以及马鞍山岚岸等,部分投资者早前购入多个单位,在入伙前必须承造按揭或把单位卖出,故有投资者选择割价推售单位,以减轻财务负担。

  同一情况亦出现于投资比重较高的二手大型屋苑,如太古城和沙田第一城等,这些屋苑的房价跌幅较整体楼市为大。然而,发展商没有减价促销单位,现时香港每年的新住宅供应只有10000至13000个单位左右,是30多年来的新低,加上发展商吸纳土地的成本甚高,故他们在经济基调保持良好下,即使楼市步入整固,大多不急于推售项目。与1999年至2002年楼市大跌期间,发展商割价推售项目的情况大为不同,可见发展商看好后市的态度。

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