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交易淡季购房能省钱 应该如何选择房贷

2008-05-05 14:28     来源:新浪博客

 

 

     比较各品种具体利率水平选择自己最合适还款方式——贷款买房,无论是自住还是投资,谁都希望“花明天的钱享受今天的幸福生活”。然而,去年宏观调控加息风暴留下的“阴霾”不得不让大多数房贷者更加有所“警觉”。那么,今年选择房贷产品,怎样才能做到最省钱?本报为此采访了业内有关专家。

   交易淡季购房能省钱

   不少房贷者认为今年过后北京房价必然会下降,所以出现了看房“不落单”、持币观望的市场状况,导致北京住宅一、二级市场交易量呈现整体下滑趋势。对于这样的市场状况,北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟认为,目前是房地产市场的交易淡季,再加上政策环境影响,二手房市场的房源供应量相当充足,小户型、大户型、城区房、郊区房等等,可以让房贷者尽兴挑选。从银行贷款的角度看,表面上六次加息和二套房贷政策的从“严”似乎不利于贷款买房者,但实际上每次加息上调0.27个百分点累计在一起,每月不会增加房贷者多少成本,与其能够实现住房梦的“理想”相比,此时的加息就显得微不足道了。所以对于准备贷款买房的人来说,不如趁着交易量较淡的季节“解决”贷款购房大计,也是一个不错的省钱办法。

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   贷款利率选择有学问

   按照利率是否变化,可将房贷分为固定利率贷款和浮动利率贷款两大类。固定利率是在借款人在与银行签订贷款合同时即设定好的利率,不论贷款期内市场利率如何变动,借款人都可以按照固定利率支付利息,不会随行就市以至“加息一次,头痛一次”。而浮动利率是随着国内经济的发展而进行适时调整的一种利率,如果央行仍然存在持续多次加息的可能,对于新的房贷客户而言其贷款风险则会较大。对于未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说,选择固定利率还款,也是当前利率上涨周期中一个比较明智的决定。然而,万一日后利率下跌了呢?固定利率还款岂不是很不合算?再者固定利率贷款期限较短,还贷压力较大,还涉及提前还款需要支付违约金的情况,无形中也增加了借款人的成本支出。相关专家提醒房贷者,为了降低购房贷款成本的支出,对于准房贷者来说,还是应该根据当前的宏观调控市场发展走势,结合各家银行推出的业务品种的具体利率水平,以及考虑自身收入情况、提前还贷因素等,选择与自己最匹配的还款方式,才能达到最终省钱的目的。

   公积金贷款最省钱
 
   去年经历过6次加息后,相比商业银行的住房贷款,公积金贷款给借款人带来的低利息优势更为明显。目前,商业银行5年期以上住房贷款基准利率已由之前的6.84%上调至目前的7.83%,累计加息幅度为0.99个百分点。5年期以上的个人住房按揭贷款,按照最优惠利率计算,已上调至6.6555%,上调幅度为0.8415个百分点。而加息后的公积金贷款,最新利率仍然是5年以上5.22%,5年以内4.77%,贷款最高上限额度调高至60万元,具体的贷款流程操作也有所提速(7个工作日即可完成内部审核,批贷时间不超过15个工作日),还款方式也较人性化。同时,公积金贷款独有的“自由还款法”也使得借款人还款压力进一步降低。作为政策性的住房金融贷款,公积金贷款的优势,让很多“房贷一族”心动不已,所以当之无愧的成为贷款买房者的最佳省钱“利器”。但由于公积金适用人群有限,同时贷款额度有限,也限制了一部分人群享受这样的低利率贷款。

   还款能力决定按揭品种

   等额本金是指将本金平均分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息,前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。而等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,借款人每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。连续加息对准备贷款购房者构成了巨大的心理压力。考虑到日后提前还贷因素,相关专家指出,从贷款利息角度来看,等额本金方式明显要优于等额本息方式,但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息,所以房贷者要正确估计自身收支情况,考虑对生活质量是否构成影响,然后做出合理判断。如果是高薪者或是收入多元化的人群,建议他们采用等额本金还款法,因为这种还款方式虽然前期资金压力较大,但可减轻日后压力,随着时间的推移,越到最后还款越轻松。如果是一位工作收入较平稳的购房者,建议他们选择等额本息还款方式。当然,如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷因素的话,等额本金还款方式利息低,较为划算。

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