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公积金新政:专家解答八大疑点

2008-02-18 14:07     来源:南京晨报

 

关键字:公积金 公积金贷款 住房公积金 公积金新政

    2月18日起,南京市公积金贷款上限将从15万元/人上调到20万元/人。而目前,还贷能力系数已从0.2调高至0.45,“万元”楼盘、“二次贷款”也已解禁。昨天下午,晨报邀请了南京市住房公积金管理中心贷款处专家王健先生,回答读者关心的公积金新政的疑问。从上午起热线就开始响起,短短一个小时内,电话不断,专家也一一进行了耐心解答。热线结束后,仍有不少读者打进电话。
    
    商业贷款可否转公积金?
   
    不少市民去年因受到“二次贷款”限制,买房时就使用了商业贷款。也有的因为当时最高额度为15万,贷了部分商业贷款。如今新政不仅允许再贷第二次,额度也上调了。读者就此询问,现在是不是可以把商业贷款转成公积金贷款?
    
    王健表示,去年已签过商业贷款合同并拿到款项的贷款者,是不能转成公积金贷款的。其实,不仅是公积金,银行间转(加)按揭也已在2007年相继叫停。因此在不同银行间转商业贷款也行不通。不过,市民可以一年一次提取账户中的公积金归还商业贷款,时间为每年1-6月的上半月。要注意的是,提取后账户中应保留10元以上余额,以防被销户。委托逐月、逐年提取还贷则不能用于归还商业贷款,因为委托银行支取还贷方式只适用于公积金贷款。
   
    能否把住房抵押后再贷公积金?
   
    “如果买房时贷过一次公积金,并且已经还清了,能不能把住房抵押给银行,再把公积金贷回来?”有市民来电询问。
    
    王健表示,这属于抵押消费贷款,不能贷公积金。“公积金贷款是解决住房问题、改善住房条件,因此前提是缴存者买入自住房。”他指出,上述情况中的贷款者可能用公积金买车、其他消费,并非解决住房问题,因此难以判定公积金是否用得其所。
   
    此外,有的市民买的是房屋的居住权,而没有产权,这种情况也不能贷公积金。
   
    信用污点是否会影响贷公积金?
   
    据悉,南京市公积金贷款的逾期率已降到0.22‰,为近几年来的最低点。贷款逾期不还,以及其他情况下产生的信用污点,对公积金贷款是否会造成影响呢?昨天就有市民打入电话,询问自己曾经迟缴一个月的住房贷款,会不会因此贷不到公积金
    
    王健表示,公积金已纳入人行的个人征信系统,所以信用污点对将来公积金贷款的影响肯定是有的,但影响大小视信用程度而定。例如,有的市民使用信用卡后忘记及时还款,欠账超过了规定时间,这类情况影响不大。但若换成曾经贷款100多万,拖欠好几个月不还,就属于失信比较严重的了,难以通过公积金贷款审批。
   
    公式到底怎么算?
   
    贷款额度的计算公式为:贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限。市民能贷多少,取决于三个因素。首先是公积金月缴存额,根据单位效益不同、工资收入高低有所差别。其次是缴存比例,机关、事业(不含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人分别为10%;外商和港澳台商投资企业的单位和个人分别为10%-12%;其他企业(含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人分别为8%-12%。最后是实际可贷年限,即距离法定退休的年龄,不超过30年。
   
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    这样一来,除了缴存金额的多少和占工资比例,可贷年限长短也决定了能贷到多少公积金,市民可将个人情况带入公式中计算。
   
    单用公积金能买什么房?

    南京市公积金管理条例规定,贷南京市公积金购买商品房的,首付款比例不少于购房总价的30%。购买二手房的首付款比例不少于购房总价的40%,还清后二次贷款首付不少于40%。这意味着,如果夫妻双方能贷到40万元上限,那么一套57万元的新房,只须办理公积金贷款就足够了。
   
    用公积金能省多少钱?
   
    现行的5年以下(含5年)商业贷款基准利率为7.74%,下浮15%后为6.579%,而同期限公积金贷款利率为4.77%。5年以上商业贷款基准利率为7.83%,下浮15%后为6.66%,同期限公积金贷款利率则为5.22%。
   
    以贷款5年期15万元、等额本息还款为例。如果是公积金贷款,则还款总额为168894.38元,共支付利息18894.38元,月供2814.91元。换成商业贷款,新银行贷款基准利率为7.74%,优惠利率为6.579%,那么,总还款额为176428.56元,共支付利息26428.56元,月供2940.48元。公积金贷款的优势显现———月供比商业贷款少125.57元,一共节省利息7534.18元。

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