依据刚刚公布的一项旨在保护首都历史文化传统的建设规划，北京将在2010年之前的5年内，从旧城区（指东城区、西城区、崇文区、宣武区）迁出20万人口。鉴于该项规划的实施重点估计放在2008年以后，因此，奥运会之后的北京房地产开发增长势头仍将强劲。

    考虑到安置上述外迁人口的住宅建设项目将位于距离北京市中心较远的新城区（指朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）外延甚至外城区内延地带，由此增加的建设用地将涉及更多的搬迁人口，以至于此项规划最终需要以新住宅安置的人口数量可能会增加到23万～25万人。按照搬迁人口人均安置住宅建筑面积可达到35平方米计算，由此增加的新建住宅面积需求将在850万平方米左右。如果将相应的商业地产项目开发面积计算在内，所需要的房屋建设面积可进一步增加到1100万平方米。

    然而，按照2005年北京房屋竣工面积3771万平方米计算，截至2006年底10483万平方米的施工面积仅相当于不到3年的竣工面积合计。换言之，用不着到2010年，目前的存量施工面积便消失一空。更令人担忧的是，上述新增房屋建设面积分别是北京市2006年新增土地购置面积的3.7倍和新增土地开发面积的1.3倍。

    我想提醒大家注意的是，如果你打算在北京四环路以内购买住宅，请尽快做出决定。其原因是上述外迁人口所清空的土地将主要用来扩建狭窄街巷、改建四合院、增加绿地面积以及其他非住宅建筑项目。也就是说，从长远的角度看，内北京可用来建设住宅的土地供给将越来越少。这将使得北京增加经济适用房以及政府廉租房的努力不会对未来商品房价格构成压力，相反，倒是有可能在一定程度上加剧商品房价格上涨。

    我一向认为，对包括北京市在内的国内大型城市来说，新增住宅需求的主力不是来自本地居民，而是来自伴随人口聚集效应在数量上不断膨胀的外来人口。可以肯定，这一趋势至少在未来10～15年内不会改变，以至于因本地居民搬迁所形成的住宅需求不可能成为市场主力。

    如此说来，所谓北京房价将在奥运会之后下降的预测不会变成现实，除非你打算购买位于外城区的住宅；所谓国内房地产市场需求对未来房价不再构成支撑的说法也难以成立，除非中国经济出现重大下行风险；推而论之，所谓目前股市房地产板块估值泡沫行将破灭的判断未必不是多余的风险意识，除非今后股价上涨幅度超过预期业绩增幅。总之，没有充分理由相信中国会在短期内出现类似于美国次按危机式的房地产市场泡沫，除非太阳打西边出来。