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李文杰：自住型购房者如适合最好年内购房

京城普通住宅开发优惠政策考验高档物业开发商

北京明年1月1日起业主入住可先验房

    我从市场上来说一说，今天所说的是拐点，拐点一般的理解就是价格的变动。我们一直有跟我们香港同事沟通，香港的拐点是98年出现的，什么意思呢？就是98年开始起，房价和交易量双下降，这是所谓的香港的拐点，98年受到了金融危机的影响，一直到了去年，就是到了05年左右的时候，房价差不多跌去了70%，我说一个比较极端的例子就是房价跌去了70%，平均价格下降了70%，原来是10000元的话，现在应该是3000元。从05年开始受到各项利好政策的影响又涨回去了，涨回去以后今年达到最高峰，到10月涨到了98年的60%，这个市场很繁荣，但是你看价格还是在98年的60%。但是豪宅，豪宅已经超过98年了，就是所谓贵的房子、大的房子就是豪宅。我们经常跟我们香港的集团，因为我觉得北京最大的问题是没有一个完整的房地产周期，所以每个人对房地产下降的预期和市场的变化没有一个充分的准备，就好象股票一样，股票已经经过了多个周期，你说第一个股票指数下降的时候，很多人在骂，但是你看现在今天还在跌，大家都比较冷静了。这是一个教育的过程。

    之前大家对于拐点的预期，包括市场上给的舆论和政府的一些预期，我觉得给很多买房人的预期是价格下降，这个根本就不现实。如果说有拐点那也只是说价格上涨的幅度减下来了，不会说价格下降，这是最基本的观点。我接着刚才老陈说的，我从04年开始说起，04年能够卖的房子和卖掉的房子比，03年是44%，04年是74%，05年是75%，06年是88%，到今年10月份能够卖掉的房子拿过来和卖掉的房子是99%，也就是说供应稍大于需求30%，这个陈老师更有经验，大于30%，相对就会平衡一些，如果到了99%肯定是严重的供不应求，昨天我还在帮别人买房，就是中关村、清华边上有个房子，不用等着卖，人家说就是买一套，25000元均价，就在清华边上。这种情况表明目前市场供不应求的情况还是比较突出的，还没有缓解，而且近6个月到12个月没有缓解的迹象，这是我的感觉。另外从供应实际绝对值上讲，刚才会前也简单说了一下，无论是从套数还是从面积，从04年以来我们每年都以差不多30%的比例在减少，就是说能够购买的比例。如果这个供应持续下降，也就是说购买力我觉得没有说持续下降，因为购买力是和经济增长、人们的收入是有关系的，我认为购买力北京每年还是维持在比较正常的水平。如果以04年，大概购买力应该是在20万套，今年实际上根本就没有，今年是10多万套，差出几万套，所以这个缺口也是比较大的。

    所谓的房地产市场是不是有拐点，我觉得这种提法包括政府对房价和对市场的成交采用的手法，我认为短期之内无论如何还是会对市场有一些影响。比如刚才提到的按揭，根本就不放，水来了以后就憋着你，堵着你，到1月份以后新的银行额度，我特别还跟银行沟通过，银行说我现在根本不用放息的，每个月还我的钱我再放出去就足够了，每个月盘子很大，就正常还款的钱额度大。所有的银行也都在1月1日起实行新的额度，到年底市场有变化是很正常的，每年都是这样。市场的预期，对于所有的买房人来说，我们应该告诉人家，房价是不会降的。从01、02年王小广(王小广博客|王小广新闻)的泡沫论、房价降，说房价应该降，你们不应该买房。坏了，到现在，我自己没有买房都亏了，三年房子翻了一倍，现在很多人涨价怎么涨啊，在原有的价格上前面加个1，原来7千，现在1万7，现在市场的事实是价格在涨，需求还是在增加。我想这个可能是大家要了解的。

    另外我想说一下现在客户的心态、买家受到了贷款以及政策的影响，确实有一个观望的时间，那这个观望客观情况下存在，但是并不是说这个观望就没有需求，原来要买，现在不买，不是这样的。对于深圳、上海、北京、广州的情况是不一样的，没有必要把这几个城市拉在一起进行对比。