关键词：马跃成

房价上涨的真正原因

2008有多少地产新政值得期待?

房地产市场的怪事一箩筐

    9月北京商品住宅日均销售套数、面积分别为 471套、62928平方米，同比2006年同期分别下降了15%和7%，进入10月销售下滑的趋势不减。同时，北京市统计局对外公布的数据显示，今年１月至９月，北京四环路以内住宅期房均价达到１４７４４元／平方米，四至五环路为１２６５５元／平方米，五至六环路为８５２９元／平方米，六环路以外为６０７９元／平方米。10月份的房价上涨速度在连续保持6个月的双位数曾行后，再创新高达到15.3%。

    今年１０月宁波市新建商品住房销售价格同比上涨１９．１％，涨幅位居全国７０个大中城市之首，二手房房价涨幅则位居全国第二。今年１０月宁波商品房成交均价为每平方米７５６０元，而去年这个时候的均价是每平方米５６６５元，涨幅在３３％左右。不过，房价达到历史顶峰的同时，成交量已跌至今年春节以来的最低点，１０月份宁波二手房交易量和新房交易量都出现了２０％－３０％的下滑。

    为什么么成交量在下跌房价却“一路高歌”呢？究其原因，还是开发商骑虎难下，一是由于长期使用低开高走的销售策略，这几年把房价逐步地提高到了一个有一个高度，这样也让购房者的房产不断的升值，也为楼盘销售搭建了畅销的舞台，然而人们的购买能力必定是有限的，房价不可能无限的涨下去。但是在房价下降的时候，开发商会面临许多多的问题，以前的高房价怎么向业主交代?追涨不追跌的心理会严重影响市场供求。

    二是最近这几年大量囤积的土地面临越来越高的地价压力，特别是下半年的地王现象，出现了面粉高过面包、地价超过楼价的怪现象。但是开发商并不是傻子，地王开发商的盈利基础是建立在未来更高的房价的基础上的，如果房价下跌，地王怎么办？

    三是由于开发商多年来的捂盘惜售、虚假销售等营销技巧，一方面让市场始终处于供不应求的紧张状态，同时也积累下了大量的空置房源。而任何库存都是有成本的，房子的成本不但有利息，还有机会成本。因此在房价不能继续按照开发商的意愿上涨的话，开发商的损失可就太大了，这不是偷鸡不成，倒赊一把米吗？开发商是接受不了这样的现实的。

    然而对购房人来说，由于今年已经出台的9次上调存款准备金房和5次利率调整政策，投资购房的门槛和支出成本明显提高，这不仅是让购房人的承受能力大受影响，也让人们的预期产生动摇。感受到今后的政策风险，人们的观望情绪上升，接盘速度放缓。以前那种开发商的鞭子一挥，购房人像绵羊一样跟着跑的羊群效应已经不灵了。

    正是由于买卖双方对后市市场判断产生了分歧，让房价在没有相适应的交易量的情况下“空涨”。最近有机构做了一个调查，在对于“你会选择在现阶段（12月前）买房自住吗？”问题的回答中，有74%的人选择“不会购买”，14%的选择了“观望看情况”，两者占据了88%比例。接近9成的人都放弃了房地产市场，房地产市场的冬天真的来了。

    政府的调控还在继续、大量的土地已经开始进入市场，客观条件和人们的购房意识已经发生了天翻地覆的变化，拐点区域已经到来，房市逆转已经不远了。