关键词:黄祖斌 下跌 拐点

黄祖斌:中国平均房价有望下跌一半

易宪容：中国的房价不可下跌吗？

    近十年来，全国房价普遍经历了持续、大幅的上涨，而在目前特定形式之下，2008年房价下跌的拐点已成定局，面临较大风险，不容小觑。

     中国房价的泡沫是非常明显的：（1）房价收入比过高。《小康》杂志2006年的数据显示美国房价收入比是3：1。其平均房价只有1100美元/平米左右，尚且爆发了次级贷危机，中国却普遍超过10：1；（2）目前房子的租金年回报只有3%-4%，不如无风险的国债，远低于CPI涨幅；（3）2007年1月末中国的所有储蓄存款是16.2万亿，大陆人口按13亿算，则人均存款不到12500元，房价脱离居民购买力（首付）；（4）04年中国社科院刘建昌指出，上海、北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例（家庭债务余额与家庭可支配收入之比）分别达到155%、122％、95％、91％、85％、79％。而有负债超前消费的美国，2003年的家庭债务比例只有115％。古今中外，凡是泡沫，全部破灭，中国房价也不会例外。大中华地产[re.icxo.com]

    之所以说08年是房价拐点，原因如下：

    1、十年来中国首提货币紧缩政策。中国商业房贷从1998年的400多亿元飙升到今年7月末的4.3万亿元，涨了100多倍。这种用不了多少时间可以买下地球的贷款增长速度不但在过去的几年中有力推高了房价，也是不可持续的。货币紧缩政策在08年陆续出台是可以预期的，失去了银行贷款力量的支持，高高在上的房价必然“失重”。

    2、央行以户为单位确定第二套房的解释将明显抑制投机需求。过高的投机性需求是房价下跌的达摩克利斯剑。上海《解放日报》曾进行抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的。各城市都有不少晚上几乎不亮灯的空住房。2006年陆续爆出上海浦发银行被骗个人房贷1.26亿元，北京森豪公寓骗贷7.5亿元，姚康达贷款7000万炒房事件，说明有大量的投机性买房案例。另有大量居民购买新房，以房租支付住房贷款，及购房后待房价暴涨抛售获利的空住户，这都是投资行为。而第二套住房贷款利率从基准利率85%提高到110%，增加幅度为29.41%，并且首付提高到四成（现在的首付30%和三年前的30%又是大不一样的）。部分需要炒房人消化的供应量导致房子供大于求。大中华地产[re.icxo.com]

    3、住房民生问题被强调。最近温家宝总理在新加坡的讲话表明住方民生问题已到了重点解决的时候。各地依赖土地财政的政策将让位于民生问题（最近广东开平市委书记就因土地违法案件被撤职）。廉租房、经济适用房将对高价商品房形成冲击，70%以上住房在90平方米以下等政策将得到实质执行，楼市调控不再是“空调”。

    4、供求差距的缺口。最近几年，随着房价高涨，房地产投资也高速增长，因房子从开建到交付有近两三年的时间差，则未来必有大幅增加的供应量，加上房价上涨，则必须购买力增幅≥房价涨幅×供应量涨幅，供应才能被消化，托住房价不跌。而中国人的房子情节，导致绝大多数有能力的富人、准富人早已购房，不具备条件的不少人都硬着头皮买房（而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。家庭债务余额与家庭可支配收入之比。2004年中国社会科学院研究生院的刘建昌撰文指出，根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算，上海家庭债务比例高达155％，北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到122％、95％、91％、85％、79％。不少城市超过了2003年美国家庭债务比例115％）这个购买力的缺口因利率提高等因素被进一步放大，已经到了图穷匕现的时候。

    5、07年多次加息增加的还贷压力将在08年集中体现。炒房人贷款越大，压力越大，降价抛售的欲望越强（最近央视就报道深圳一姓王的人就贷款几千万元，买房二三十套，月还款数十万元）。之所以央行在CPI连续创新高的情况下迟迟不加息，恐怕原因之一就是给有房贷的人判了一年“缓刑”，明年加息无非是次数和幅度的问题。

    6、对市场了解全面的万科的王石最近明确表示深圳、广州等房价急涨的地区拐点已经到来。曾经的领涨龙头的下跌，可以认为是导火索已被点燃，在燃烧之中。

    7、深圳、广州等地房价明显下跌，全国房子销量明显下降。

    8、地产股明显下跌，管中窥豹，一叶知秋。截至12月14日，今年在香港发行的中国奥园、众安地产、SOHO中国跌破发行价，远洋地产下跌超过1/3；A股的万科、招商地产、中华企业、中粮地产、泛海建设、保利地产分别下跌27%、46%、47%、49%、35%、38%。房产商股市继续大圈钱困难重重。

    9、奥运会利好的兑现，将构成利空。其实奥运会对楼市和股市的利好，根本就是个空中楼阁。