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2007北京甲级写字楼市场回顾

2008-01-10 11:53     来源:北京写字楼信息网 作者:刘凯

 

据大中华地产http://re.icxo.com讯,

2007北京甲级写字楼市场回顾 
 
    2007年北京写字楼市场的关键词是:限外、解禁、上市、顶级和物业税。2007年是北京写字楼企业重新寻找市场机会的一年,在国家持续限外调控和央行频频加息的背景下,写字楼的营销模式正涌现出更多的惊喜和创新。以远洋地产、SOHO中国为代表的本土新一代商业房地产企业成功赴港上市,为2007年北京写字楼市场增添了浓重的亮色。以华贸中心、凯晨世贸中心、银泰中心、金地中心为代表的一大批面向未来的顶级写字楼的落成,使北京写字楼的整体品质再上一个台阶。

    从供需关系来看,今年写字楼市场新增供应量与2006年相比略有增加,市场需求保持旺盛。从租售价格来看,租金和售价开始出现背离,双双飘红的局面不再,租赁市场在供应量持续攀升的压力下导致租金下跌,销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。从产品结构来看,商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机,高端产品在“物业税可能试点”下保持观望。从商圈分布来看,传统的“3+X”格局依旧,CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。

    根据北京写字楼信息网的最新统计数据,截止2007年12月,北京写字楼市场平均售价19172元/平方米(建筑面积报价),与2006年相比上涨14.1%;平均租金162元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2006年相比下降3.0%;空置率20.8%,与2006年相比上升12.4%。

    市场供应:东部地区一支独秀VS西部地区连续萎缩

    北京写字楼信息网调查报告显示,2007年上市写字楼租售项目数量达51家,平均每月4.3家,供应量达378.4万平方米,与去年同比增加9.3%。其中:

                     2002——2007年北京历年供应量比较表 单位:万平方米

 

    东部地区231.6万平方米,包括朝阳区以天元港国际中心、盘古大观、泰达时代中心、世纪财富中心为代表,供应量达163.8万平方米,占总供应量的43%,与去年同比增加24.9%。东城区以第五广场、中汇广场、皇城国际中心为代表,供应量67.8万平方米,占总供应量的17%,与去年同比增加29.6%。

    西部地区83.1万平方米,包括西城区以卓著国际金融中心、航宇大厦、光大国际中心为代表,供应量59.8万平方米,占总供应量的15%,与去年同比增加85.1%。海淀区以普天大厦、新华联国际、泰鹏大厦为代表,供应量23.3万平方米,占总供应量的6%,与去年同比减少61.9%。

                            2002——2007年北京各区写字楼供应量比重

    南部地区包括丰台区、崇文区、宣武区、大兴区,以冠城名敦道、自然新天地A座、BDA国际广场、、MAX空港企业园为代表,供应量43.7万平方米,占总供应量的11%。与去年同比减少41.4%。

    统计显示,2007年东部地区(朝阳区、东城区)以60%的绝对优势连续第四年在供应量上超过西部地区(西城区、海淀区)。

    市场需求:外资称雄租赁市场VS内资称霸销售市场 

    根据北京写字楼信息网统计,2007年北京写字楼市场租售吸纳量超过160万平方米,与去年相比下降11%。

    租务市场方面:市场呈现出需求旺盛,整体空置率持续走高的态势,同时租金价格较2006年下跌了三个百分点。CBD及周边仍是外资公司关注的重点,金融保险、咨询顾问、传统制造行业等外资公司对该区域需求继续保持旺盛,如东亚银行在世纪财富中心租赁了28000平方米的面积,富士通则在远洋国际中心租赁了7000平方米的面积。

    同时,出于本地化和业务拓展的需要,2007年“外资继续向西”,多家外资金融机构在金融街地区租赁大面积写字楼,如花旗银行租赁卓著国际金融中心6500平方米等。

    而中关村依然是高科技公司的首选,如百度在普天大厦租赁了9000平方米的写字楼面积,联发科技在融科资讯中心租赁了5000平方米的写字楼面积。

    2007年租赁市场最大的看点来自东二环区域,由于得天独厚的地区优势,被规划为“交通商务带”的东二环,已经被看作是未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城“第四商圈”。据统计仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等十多个自建并自用的项目,总体量近100万平方米。随着东直门综合交通枢纽的建成,新保利大厦等高端写字楼项目入驻,东二环区域受到中外企业的一致看好。如诺基亚在国华投资大厦租赁了5000平方米的写字楼面积。

    销售市场方面:2007年写字楼大单成交活跃,国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体。一方面,外资机构出于人民币升值、房价持续涨幅及物业升值等因素的考虑,意图通过各种渠道进入到房地产市场,但国家自去年开始的“限外政策”持续出台,特别是12月开始实施的《外商投资产业指导目录》, 别墅、高档写字楼、中介等开发项目被列入“限制外商投资产业目录”。从2007年写字楼销售市场外资机构大单成交锐减上不难看出,限制外资投机行为过热的初衷已基本实现。另一方面,国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体,金融保险行业成为2007年大单成交的最大亮点。比如华润基金购买第五广场8万平方米,平安集团购买美邦国际中心10万平方米,交通銀行购买了航宇大厦,面积8.8万平方米。兴业银行购买了朝阳广场,面积12万平方米。

    值得注意的是,2007年北京写字楼散售市场同样可圈可点。东方梅地亚中心、瑞辰国际中心、自然新天地A座等项目的销售业绩均超出市场预期,销售率达到了90%以上。

    市场综述:“住宅禁商解禁”成真VS“物业税”的渐行渐近 

    2007年北京写字楼市场的关键词是:限外、解禁、上市、顶级和物业税。2007年是北京写字楼企业重新寻找市场机会的一年,在国家持续限外调控和央行频频加息的背景下,写字楼的营销模式正涌现出更多的惊喜和创新。以远洋地产、SOHO中国为代表的本土新一代商业房地产企业成功赴港上市,为2007年北京写字楼市场增添了浓重的亮色。以华贸中心、凯晨世贸中心、银泰中心、金地中心为代表的一大批面向未来的顶级写字楼的落成,使北京写字楼的整体品质再上一个台阶。

    从供需关系上看,今年写字楼市场新增供应量与2006年相比略有增加,市场需求保持旺盛。北京写字楼信息网调查报告显示,2007年上市写字楼租售项目数量达51家,平均每月4.3家,供应量达378.4万平方米,与去年同比增加9.3%。同时,2007年北京写字楼市场租售吸纳量超过160万平方米,与去年相比下降11%。

    从租售价格上看,租金和售价开始出现背离,双双飘红的局面不再,租赁市场在供应量持续攀升的压力下导致租金下跌,销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。根据北京写字楼信息网的最新统计数据,截止2007年12月,北京写字楼市场平均售价19172元/平方米(建筑面积报价),与2006年相比上涨14.1%;平均租金162元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2006年相比下降3.0%;空置率20.8%,与2006年相比上升12.4%。

    从商圈分布上看,传统的“3+X”格局依旧,CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑,霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如东二环商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、望京商圈等,由于有产业的支持而各具特色,并打上了鲜明的产业烙印,如东二环商务带的传统总部经济,BDA商圈、望京商圈的国际化产业,上地商圈的高科技研发产业,亚奥商圈的2008奥运概念,燕莎商圈的国际化社区优势,北京多中心商务格局的出现初具雏形,并将对未来的写字楼市场产生重要影响。

    从产品结构上看,商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机,高端产品在“多重限外政策”下保持观望。据统计,北京有60%以上的公司开在住宅楼里,利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米,这一数字几乎相当于目前北京甲级写字楼的总存量。2007年年末公布的《北京市房屋租赁管理若干规定》,证实了年初时关于住宅禁商解禁的传言,在执行了近一年半的时间后,北京住宅禁商令终于有条件地打开了。北京市工商局相关负责人在解释新规定的出台时表示,住宅禁商有条件放开主要是基于《物权法》的规定,重在强调居民自治的理念和原则,主要由民事关系来调解。

    对于高端写字楼产品,尤其是以整售策略为主的纯写字楼而言,2007年始终面临“多重限外令”的压力。特别是临近年未,又一利空消息令业内外人士忧心重重。在改变城市的力量中国地产峰会上,北京大学不动产研究中心主任冯长春表示,物业税可能明年试点,而且最先从商业地产开始征收。冯长春解释说,由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少,所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主,逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

    2007年北京写字楼大单交易频现,同时在住宅市场疯狂涨价的背后写字楼的投资价值日益凸显,此前专注于住宅类的投资者,也纷纷转向商业地产。如果物业税空降商业地产,开发商、投资者将如何应对?

    总之,一方面由于《北京市房屋租赁管理若干规定》从2008年1月1日起正式执行,另一方面物业税试点尚处于酝酿阶段,因此这两个政策对整个写字楼市场的影响尚有待进一步观察。

    2008年北京写字楼市场预测:一是由于奥运会的召开,有一些企业开始制定新一年的寻租或扩租计划。在销售市场上一些处于观望中的大客户,或在二季度公布大单成交。二是2008年北京写字楼供应量将超过2007年,而平均售价、平均租金预测将会小幅上涨,空置率进一步上升;三是随着政府节能减排政策的不断出台,高舒适度、低能耗的“绿色”写字楼有望成为市场主流产品。

    2007年北京写字楼大单成交案例精选项目名称 

    位置 购买(租赁)方   面积 成交金额

    金融街区域

    F1大厦 金融街 中国人寿 110000平米 19亿

    金鼎大厦 金融街 邮政银行 72000平米

    航宇大厦 金融街 交通銀行北京分行 88000平米

    金融街1号 金融街 汇丰南方基金 110000平米

    金融街F2B 金融街 泰康人寿 37000平米 9亿

    凯晨世贸中心 长安街 中非发展基金 7500平米 3亿

    西单MALL 西单 中粮集团 200000平米

    光大国际中心 金融街 未知 40000平米

    卓著国际金融中心 金融街 花旗银行 6500平米(租)

    CBD区域

    华平国际大厦 CBD 世茂投资发展有限公司 72800平米 10.5亿

    富力爱丁堡广场B1 CBD 蓝泉物业管理公司 80000平米 17亿

    北京国际中心2号楼 CBD 民生人寿 28000平米

    北京国际中心4号楼 CBD 北京控股集团 28000平米

    世纪财富中心 CBD 东亚银行 28000平米(租)

    远洋国际中心 CBD 富士通 7000平米(租)

    远洋国际中心 CBD 珠宝商会 8000平米(租)

    远洋国际中心 CBD 惠普 5000平米(租)

    中关村区域

    中关村金融中心三期 中关村 凯宾斯基酒店 25000平米

    融科资讯中心 中关村 联发科技 5000平米(租)

    普天大厦 中关村 百度 9000平米(租)

    燕莎区域

    美邦国际中心 燕莎 平安保险 100000平米 40亿

    天元港中心 燕莎 中信集团 7000平米

    圣元大厦 燕莎 瑞安建业 42000平米

    佳程广场 燕莎 德意志银行 90%股权

    国典大厦 燕莎 中色股份 24000平米 5亿

    东二环区域

    东华广场 东二环 新加波国浩集团 90%权益 58亿

    朝阳广场 东二环 兴业银行 120000平米

    第五广场 东二环 华润基金 78000平米

    国华投资大厦 东二环 诺基亚 11000平米(租) 

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