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二手房代理交易风险在哪儿?

2008-01-07 11:51     来源:法制网-法制日报 作者: 陈虹伟

 

据大中华地产http://re.icxo.com讯,

二手房代理交易风险在哪儿?


  □代理人“狸猫换太子”调包证件,侵吞房款

  □北京市建委按其有效证件办理的登记过户行为被判违法

  □专家:委托他人出售房屋,就应当承担代理人潜在的道德和法律风险,不能把它转嫁给善意第三人,建委的登记行为应合法有效

  □目前的二手房交易混乱,出卖人、代理人、中介组织、买主等各方都有可能潜藏风险

  北京市建委近日的一场官司输得有点“委屈”,它所属的东城区房管局依法对持有经公证的委托授权书的代理人代理出售的二手房屋办理了过户手续,不料,这起房屋买卖行为背后竟存在着建委并不知情的诈骗犯罪———代理人手中的房产证竟是她“狸猫换太子”从卖主手里骗来的。而正是因为此,市建委的登记过户行为被法院判决违法。同样“委屈”的还有这处房产的买主闫女士,好不容易买到了这京城黄金地段的房产,款付“本”领后,却遇到了官司,如今房子的归属问题也悬而未决。

  东城区人民法院的判决不仅引起了各大媒体的关注,而且在法学界和房地产界引发了激烈的争议和讨论,这起案件也被认为是影响当前国内日益升温的二手房交易市场的一起典型案件。

  一起看似普通的房产纠纷,竟能掀起这么大的波澜,它的背后究竟隐藏了多少曲折?

  案情回放 受托卖房起贪欲 调包证件骗登记

  李女士欲出售其在北京市东城区南锣鼓巷有200多平方米的私产房,后来经朋友介绍她认识了44岁的山东无业来京人员于淑美。2005年8月,李女士出具委托书并进行了公证,委托于淑美出售位于其北京市东城区南锣鼓巷114号的十三间房屋,并约定由其全权代理签订买卖合同、产权过户等一切的售房相关事宜。此后,于淑美代理李女士与闫女士达成协议,并以248万元价格将房子卖给了闫女士。在此之前,于淑美先后伪造了李女士房屋的产权证等相关证件,并借机用假证套取了李女士的真证。2005年11月,闫女士向于淑美分批支付了房款。但于淑美却把房款扣留并用于个人挥霍。

  闫女士付款后,于淑美代理李女士向其交付了房产,并与闫女士一起到北京市建委所属的东城区房管局办理了房屋所有权转移登记。登记时,按照登记部门的要求,于淑美提交了《公证书》、《授权委托书》、《房屋所有权证书》、《房屋买卖协议书》及其身份证件等材料。经审查,北京市东城区房管局核准登记,并向闫女士颁发了房屋所有权证书。

  于淑美利用调包的证件顺利完成了这起交易,但被代理人李女士却是分文未得,甚至都不知道自己的房子已经被卖掉了。2006年4月,李女士向公安机关控告于淑美对其进行了诈骗。

    法院审理 一审判决前后“打架” 房屋产权悬而未决

  经审理,2007年8月,北京市东城区人民法院作出刑事一审判决,认定被告人于淑美利用被害人李女士委托其出售房屋的机会,伪造房屋所有权证等证件,套取李女士手中的真证,随后私自将房屋以人民币248万元售出,并将赃款据为已有构成诈骗罪,一审判处于淑美有期徒刑十三年,并追缴248万元赃款。

  2007年9月,李女士向北京市东城区人民法院提起行政诉讼,以房屋过户违背其真实意思为由起诉东城区房管局的上级机关———北京市建设委员会,要求法院判令被告北京市建设委员会注销闫女士所取得的房屋所有权证,并重新颁发所有权人为李女士的房屋所有权证。因闫女士同本案有利害关系,法院通知其作为第三人参加诉讼。

  东城区人民法院于2007年11月23日对本案作出一审判决。判决认为,在申请过户时,于淑美提交了原房本、经公证的授权委托书等相关证件,市建委认为房屋权属清楚、产权来源资料齐全,向闫女士颁发了新房本,尽到了审查义务,颁发房屋权属证书并无不当。

  但判决随后指出,2007年8月,于淑美因诈骗罪被判处有期徒刑13年,根据这一刑事判决,可以确定于淑美代为进行的房屋过户不是李女士的真实意思,在这种情况下,登记机关登记行为合法性基础已不存在,因此,法院最终认定市建委登记过户的行为违法。

  宣判后,市建委和闫女士均表示对该判决难于理解。2007年12月8日,闫女士向北京市第二中级人民法院提起上诉。而这个判决也在法学界引起了较大争议。

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