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2008旅游地产八大关键词

2008-01-07 11:42     来源:新地产 作者: 何锋

 

据大中华地产http://re.icxo.com讯,

2008旅游地产八大关键词

    一、旅游+地产≠旅游地产

  所谓旅游地产就是指旅游与地产的融合发展,地产是平台,旅游是目的,即为旅游提供服务的地产开发。顾名思义,其价值实现和利润来源都来自于旅游行为,其地产投资的收益都是以此为依托的。

  正因为依托于旅游能够更高的投资回报,所以依附于旅游的地产开发也一直是房地产开发商们的“香饽饽”,以至于“位于**风景名胜区的House”、“临近**公园的房子”“开发有公园(高尔夫球场)的社区”等都纷纷出现。这些“旅游地产”实际上就是旅游和地产的简单叠加,是“旅游+地产”模式,仅仅是旅游目的地内(旁)的房子,本身并不与旅游之间发生关系,更谈不上融合发展。这类项目显然不是真正的旅游地产,充其量只是广义的旅游地产。

  关键的是,目前这种“旅游地产”开发模式是绝大多数旅游地产开发商们的惯常做法,这也就是目前国内旅游地产面临最大的困难!这种开发模式的存在,是与旅游业发展现状相适应的,要改变这种状况,首先旅游业发展得提升。所幸的是,随着经济发展和居民收入的逐渐增长,加上带薪年假和奥运效应的带动,旅游人群会大量增加,消费方式快速转变,“旅游+地产”向“旅游地产”转变就有了客户群体基础。

  二、带薪年假与个性旅游

  2008年即将实施的休假制度改革,是继1999年实施“五一”、“十一”长假之后的又一次重大调整,其对旅游业的影响也将产生强烈的影响。实际上,这些制度的调整都是与当时的社会经济发展水平和旅游业发展阶段相适应的。

  随着居民生活水平的提升,居民的旅游需求开始转变,由观光旅游和深度旅游、体验旅游转变。最近两年旅行团“自由行”、“半自由行”团队的增加就是很好的证明。深度旅游和体验旅游需要的深度化、个性化的旅游体验,因此,不仅在某一旅游目的的时间需要相应延长,而且不希望与众多人群同行,这就对休假制度提出了挑战,带薪年假和“五一”长假分拆,就是出于这么一种目的,为居民旅游提供更多的时间选择,同时还能带来对传统礼俗的尊重。

  所以,可以相信,与现实发展相适应休假制度,反过来将会更快地促进深度化和休闲化个性旅游的发展,无论是需求导向,还是供给导向,都会沿着促进深度旅游、休闲旅游和个性旅游的方向发展,它们将在会未来得到全面的提升。2008,个性旅游元年!

  三、游憩综合体

  与观光旅游模式相适应的产品形态是“旅游目的地+酒店”的简单形式;而与深度旅游、休闲旅游和个性旅游模式相适应的产品形态将会发生转折性的变化,人们旅游目的不再是要看什么东西,而是想体验在这里的生活有什么不一样,其活动贯穿于人们所有的活动,包括居住、生活与工作,因此,旅游与地产融合发展,旅游景点地产、旅游商业地产、旅游居住地产都将成为产品形态的表现形式。

  与旅游地产不能是“旅游+地产”类似,这些产品形态的不同功能在同一旅游地产项目中,也必须相互关联、相互促进,形成一个有机的整体,这就构成了一种新的产品形态—游憩综合体,由一种或多种产品形态(系列)构成,最大化提供个性、深度体验的产品形态。很显然,在个性旅游元年2008,游憩综合体势必会成为旅游地产产品的关键词!

  四、休闲体验与度假居所

  深度旅游,必然对旅游时间提出更高的要求,个性旅游则意味着在旅游过程中所有的差异化和个性化,所以,以短期居住为目的,且毫无个性消费特征,作为观光旅游居住理想选择的酒店产品,自然不能成为休闲体验的“宠儿”,取而代之的必然是强调休闲和度假感,营造独特度假氛围的度假居所。

  当然,这种度假居所,绝不仅仅是现有市场“概念性”的度假居所,它必须将“度假”和“居所”体现得淋漓尽致,前者是通过规划、景观和产品本身对休闲感和度假感的营造来实现,而后者则需要对家居感的关注来达到,以区别于酒店的暂居性质。与个性旅游对应的度假居所,将会逐步取代酒店成为旅游居住地产的主力,并会随着时间的发展在休闲感、度假感方面逐步完善。

  五、深度旅游与城市营销

  深度旅游与观光旅游最大的区别就是前者需要体验旅游目的地的不同的生活状态,于城市而言,就是城市的魅力,因为一个城市的魅力最终来源其特色的生活状态。城市的魅力是一个城市营销自身的出发点所在。在深度旅游时代,营销价值则非常突出,城市魅力的价值通过旅游者向外传播,“单身天堂”丽江就是很好的例证。在这种背景下,城市政府也在积极营造并提炼这种城市魅力,并主动传播这种魅力,从而进入良性循环的发展。“休闲之都”成都,就是这种城市魅力营造、提升和传播的成功典范。可以预见,在深度旅游逐渐成为主流的过程中,这种基于城市魅力的城市营销将会成为未来城市竞争的主要方面。

  六、旅游地产与城市经济

  事实上,旅游地产对城市经济发展的促进,不仅仅来源于其地产属性,旅游属性更为重要。即使在现有旅游景点基础上进行旅游商务、旅游商业和旅游居住地产的开发,也将会加大旅游深度,改变消费模式,为城市政府提供源源不断的税源,而不仅仅是纯地产开发过程中一次性税收,对城市经济发展的促进更持久、更长远。

  可以预见,在个性旅游元年2008,能为城市经济发展带来机遇,旅游与地产融合,多种消费综合促进的游憩综合体项目,将成为城市政府重点推进的项目,配合基于城市魅力的强势城市营销,成为城市经济核心带动力也为时不远。

  七、旅游地产与奥运经济

  奥运经济,属于特定的会展经济,由于其行为过程相伴有大量的旅行行为,因此,广义上讲,也属于旅游经济的一部分。从这个意义上而言,其对旅游地产的带动无疑是巨大的,奥运前大量的酒店建设就很好的说明了这一点。

  不仅如此,由于奥运持续时间较长,旅游者对北京不再是走马观花式的观光游览,而是一种融入北京的深度体验游,能够更好地了解北京的城市魅力,给旅游地产带来更多的是建筑观光、商业旅游等构成的“后奥运”时代,这些势必都将会成为旅游地产的强势带动因素。

  成为北京2008年所有行业的主题词的奥运经济,对旅游地产也将产生强烈的影响,贯穿其2008年的整个发展过程。

  八、地产价值与旅游体验

  由于之前旅游地产项目大多数是“旅游+地产”的简单叠加模式,所以,其营销的逻辑仍然遵循地产价值的逻辑,是在传统房地产营销的角度,加强了环境价值和投资价值。很显然,在个性旅游时代,这种基于地产价值的营销逻辑很难起到实质作用,取而代之的就是一种生活方式、生活状态的逻辑,“在这里,你能享受到一种真正的度假生活”,只有这样,才能真正打动消费者,而绝非是环境价值和投资价值。

  营销逻辑从地产价值向生活方式的转变,无疑将会构成旅游地产进入个性旅游时代的重要标志。

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