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2008写字楼市场展望

2008-01-07 11:25     来源:新地产

 

据大中华地产http://re.icxo.com讯,

2008写字楼市场展望

  预测要点:

  1.增量巨大,空置继续上升

  2.跨国公司“扩容”,需求加大

  3.优质写字楼租金基本保持平稳

  4.大手笔交易频出

  5.金融街潜力巨大

  根据世邦魏理仕提供的资料,2007年前三季度,北京共计有40万平方米的写字楼推入市场,同比去年增长27%。截止到2007年第三季度,写字楼存量面积达到640万平方米。

  从2007年开始,写字楼的需求呈现出快速增长,2007年前三季度,北京写字楼吸纳面积达39万平方米以上,平均空置率为11.3%,比去年同期降低了2个百分点。在这种情况下,各研究机构多数对2008年的北京写字楼市场持相对乐观的态度。

  200万新增写字楼面积挑战市场

  仲量联行提供的资料显示,2007年第三季,随着4个项目相继竣工,共有249808平方米(建筑面积)的新项目竣工,包括北京国际中心2号楼、3号楼和4号楼;位于CBD的金地中心一期和SOHO尚都;以及位于金融街的航宇大厦。新竣工项目进入市场后,本季CBD的空置率按季增加1.72个百分点,涨至24.2%。

  而根据目前正在施工项目进展情况,预计第四季度将有8个优质写字楼项目进入租赁市场,提供42万平方米以上的写字楼面积,其中包括几个市场期待已久的项目,如CBD的甲级写字楼银泰中心和世纪财富中心。

  数家研究机构的报告指出:20 08年写字楼供应将达到高峰,入市项目总建筑面积160万平方米。其中,仅位于CBD的财源国际中心就将提供24万平米的建筑面积,其他被市场关注的项目还有,位于CBD的远洋·光华国际、环球金融中心、PICC,位于金融街的泰康金融大厦、中国人寿(601628行情,股吧)大厦,以及位于亚奥核心区的北辰时代大厦、盘古大观等。这无疑将对市场现有项目租金形成一定的压力,同时带动整体市场平均空置率。


    跨国公司“食量”大增

  尽管2007年写字楼的供应量相当大,但需求的增长也是一个很明显的特征。2007年第三季,净吸纳量大约20 0 0 0 0平方米(总楼面面积),几乎是第二季吸纳量的3倍。在强劲需求的推动下,20 07年第三季度平均租金继续保持小幅上升,与上个季度相比上涨了1.6%,达到每月每平方米186元人民币,同比增长幅度达到4.5%。

  仲量联行分析:跨国公司尤其是专业服务公司扩租和搬迁,是市场需求的主要动力。这些跨国公司利用近来优质写字楼大量落成的时机,租赁更大面积的办公空间并磋商更好的租赁条件。季内瞩目交易包括:宝马汽车公司继2006年第四季迁至佳程广场后,本季增租700平方米,总租赁面积达13700平方米;黑石公司(BlackRock)在北京金融街的卓著中心(Excel Center)新租300平方米。此外,纽约证券交易所在CBD的国贸新设了办事处,总面积约180平方米。

  2008年,写字楼的需求量同样将得到大幅提升,但是,“供量”和“需求”的增长谁能获胜?写字楼租金到底是升是降?各家机构看法不一。仲量联行认为,2008年写字楼整体空置率将大幅上升,市场环境将持续对租户及投资者有利。

  而世邦魏理仕则认为,新入市项目多在市场上经过了长期预租,部分项目的预租率已达到30%至50%之间,因此,在项目完全交付使用之后,项目的吸纳率将快速上升,“由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势,而且租金报价上涨迅速,我们预计2008年北京优质写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。”

  大宗交易依然活跃

  2007年第三季,甲级写字楼整幢销售市场活跃。瞩目成交包括:兴业银行(601166行情,股吧)收购位于北京东二环路的朝阳广场(124025平方米);另据报道,德意志银行旗下的地产基金—国泰基金以7亿美元收购北京国华房地产公司。

  中央政府对于限制外资投资房地产行业的宏观调控效果已经体现,但北京投资市场大宗投资交易依然活跃,位于主要商圈内的优质写字楼物业仍是投资者关注的重点。值得指出的是由于外资机构投资者或者开发商在商业物业开发与经营方面有着丰富的操作经验,这将能充分发挥土地的价值,带动房地产行业向成熟化发展。各家研究机构预期未来数月将有其他大手买卖。


   金融街吸引力增强

  世邦魏理仕研究报告表明:从2007年以来,金融街地区受到政府政策鼓励,整体区域环境、配套日益成熟,其租金水平对CBD内的项目形成了有力的竞争。随着中国人寿中心、卓著国际中心等优质项目的落成,为外资机构提供了更多的选择机会。第三季度摩根大通在英蓝大厦扩租2,300平方米,IBP在卓著国际中心租赁1400平方米。租金较上季度上涨了2%,达到了人民币199元每月每平方米。

  2008年,由于CBD新增项目面积巨大,估计在租金表现上或将落后于金融街。

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