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08年中国房价八大猜想 沈阳最具升值潜力

2008-01-04 15:59     来源:

 

08年中国房价八大猜想 沈阳最具升值潜力

  近期,关于中国房地产冬天的到来和中国楼市将出现拐点的观点颇多,其中最关键、最敏感、大家最关心的话题也就是房价问题。那么,2008年中国的房价到底是涨、还是跌呢?临近岁末年初,博主从中国宏观经济之走势和区域板块位置出发,对2008中国房价做8大预言。既然是预言,当有不妥之处,望行家匡正,但市场是最好的试金石,相信关于2008中国房价走势等一切话题将在市场中得到回应。 

  预言之一:

  从整体上看,中国的房价将出现调整期,但不会出现大降,小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策,房价可能会出现一定的波动和调整,但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期,房地产经济仍是中国经济的主流之一,开发量仍将很大,需求量仍将旺盛。 

  而且除了国内需求外,在中国承办奥运会的大背景下,还将会带动许多潜在的国际需求,并且城市化的进程仍将加快,因此房地产仍将出现一定的增长,房价从总体上来看,小幅上涨仍是趋势。再看中国的各大行业,猪肉、粮油原材料都在涨、疯狂的石头也成百上千倍地涨,房价又能跌到哪里去呢?退一万步说,就算中国的房价要跌,也有一个过度期和潜伏期,也不会出现在2008年,而应在2009年之后,因为按照经济周期理论,中国的房价自2003年出现井喷现象后,快五年了,一般五年为一经济周期,也就是说到2009年大调的可能性较大。

  预言之二:

  从局部来看,珠三角地区,主要是以深圳、广州、包括珠海为主地区的房价,尽管现在一些地方出现了降价,但是不会出现大幅度、大面积的降价,现在只不过是小幅的震荡而已,长期的趋势肯定是价格走向平稳。因为道理很简单,珠三角地区是中国市场化程度最高的地区,房地产市场化的程度也最高,住房制度改革也最彻底,因此应付风险的能力也将最强,同时随着港粤经济一体化,长期来看,深圳的房价与香港的房价接轨将是趋势,因此在曲折中前进是主旋律。

  预言之三:

  在长三角地区,上海的房价仍将趋高,但是周边的城市、例如杭州、宁波、苏州等房价将与之差距缩小,同样在世界经济一体化、世界扁平化的今天,上海的房地产需求仍将增长,这不乏包括一些巨大的国际需求,与国际接轨来看,上海的房价现在还不算高,因此,出现一定的调整后,上海的房价仍将小幅上扬。 

  可以这样说,上海的楼市现在就是中国楼市的晴雨表,如果上海的房价真正跌下来了,那么中国房地产的冬天也就真正到来了。另外从杭州和宁波这两个城市来看,两市的房价将最终看齐,而随着与上海的接轨,宁波的房价仍有潜在的涨幅,苏州和南京的房价由于消费能量的限制将趋于平静。 

  预言之四: 

  从环渤海圈来看,房价最活跃的城市当然是天津,平均价格到每平方米7500元左右并不稀奇,特别是滨海新区,随着环境的改善,其房价仍将上扬。而随着京津的大融合,天津的房价与北京相比、八九不离十才是目标。北京的房价就不用多说,在中国的政治中心,用稳健两字最妥。山东沿海城市中房价最坚挺的当然是青岛,而且随着青岛新一届领导人的新政,房价仍将有一个再发力的过程,因为青岛这座城市本身的价值就决定了房价是物有所值; 

  烟台、威海等城市的房价如果不打个性牌的话,基本上也就到位了。大连当然也是属于环渤海圈的一部分,由于其城市建设日益完善,其房价也基本到位了,而且随着当地政府出台一定的抑制措施,房价还可能出现一定的波折,因为这个城市的定位首先就是为大多数老百姓而想的。

    预言之五: 

  在东北地区中,作为东北最大的城市沈阳,随着城市基础设施的日益完善,其房市仍将是最活跃、价格仍将会小幅上涨,二环以内均价在5500元左右、中心公园等地区将在8000元左右、三环以外均价在3000元左右就是趋势。而相对而言,长春市在东北三大省会城市中,无论从城市规模、人口基数、经济实力、产业规模来看均无法与沈阳和哈尔滨相提并论。 

  但是其房价有一个后发制人的过程,特别是长春市近年来吸引了全国100强开发企业(包括万科、中海、中信、万达等)进入开发,就从品质上加速了其价格上扬,因此其房价赶上甚至超过哈尔滨市都不是难题。哈尔滨虽然将松北、呼兰、阿城纳入城市版图,推行了大都城市圈的战略,但是整个房价一直温而小动,不过,预计2008年二环以内的中心城区均价在6000-700元/平方米之间,少数高达万元也是有可能出现的。

  预言之六:  

  与沿海相比,西北地区一些城市的房价一直基数相对较低,有的甚至只有一千多元左右,但是近年随着西部大开发的推进,一些城市的房价开始像脱笼猛虎,快速上扬,出现了连续的涨停板,一些小城市上涨的幅度甚至快于中等城市,中等城市上涨幅度快于大城市。而到了2008年,由于前期上涨过大,后期需求相对有限,其房价将处于一个剧烈震荡期,涨停板的现象将不再出现。

  不过在兰州稍微好一点的房子也得4000元左右了,而银川市房价以前在西北五省会城市中涨幅常居前列的位置已让给了乌鲁木齐市,不过乌鲁木齐市其均价也就在3300元/平方米左右。西安作为中国历史文化名城,尽管现在想圆大唐新都之梦,但是房价当以保护二字为妥。

   预言之七: 

  西南地区的热点当然是成渝板块,在2007年成都和重庆同时被宣布为特区之后,其房价就出现了一个快速上扬的过程,这其实也是一个潜在价值发现的过程,毕竟这两个城市古往今来在中国的版图上一直占有举足轻重的位置,而且自然资源较好,只要规划到位,价格就有潜力,因此2008年这两个城市的房价仍有潜在空间。 

  而随着中国经济热点由沿海到内地、再到西部转移,成都和重庆将成为中国西部投资的热点后,西部地区与东部地区房价差距的绝对值将要缩小。不过单就省会城市房价来说,重庆房价和成都、昆明、贵州等西部省会城市相比仍将较低,与成都的差距仍将存在,主城区的房价也就在每平方米均价3200元左右,房价较高的北部新区,每平方米均价可能到5500元左右。由于成都也在打造休闲之都,是一个很适合于居住的城市,因此5000--8000元/平方米的楼盘将会遍地开花。

  预言之八: 

  中部地区由于大部分城市房地产业尚处于发展阶段,可以说是近期中国板块较热的部分。就南昌而言,房价也基本到位,同时资料又显示,2007年1-8月,南昌市房地产开发投资累计完成投资50.87亿元,其中住宅投资累计完成47.15亿元,增长28.8%。9月份南昌房价同比上涨6.9%,在70个大中城市中,排名第21位。那么南昌的房价有没有跌的可能呢? 

  在局部范围是有可能的,举一个很简单的例子,很多楼盘虽然没有明确的降价,但是却在不断以各种新、老形式打折和优惠,这就说明这些片区的房价不是有泡沫、就是利好提前透支了,因此要说跌的话,部分楼盘将是有可能的,但总体影响不会太大。

  就整个南昌中心城区而言,象湖区和红谷滩区的房价还有一定的升值潜力,但从发展的眼光来看,均价到万元的仍只有市中心地带才有希望。同时随着武汉城市圈的建设,周边8个城市的房价将会受益,南昌也不例外。随着品牌开发商的不断进入,房价上扬仍有可能,但受各项政策影响涨幅并不会太大。

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