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二手房买卖:2007北京二手房盘点
进入2007年以来，宏观调控政策仍然不断出台，旨在抑制投资需求，稳定房价，但消费者对政策已有一定承受和判断能力，在强劲购房需求的支撑下，2007年二手房成交量仍然呈上涨趋势，同比涨幅约达16.7%，2007年1-11月份，北京中高档二手商品房月平均成交均价为11633.6元/平米。
1、2007年二手房交易活跃，成交量同比增长16.7%
北京二手房市场自99年公房允许上市出售开始发展，2001年和2002年二手房发展迟缓，从2003年开始二手房交易活跃起来，同2002年相比，二手房成交量增长近4.3倍，这主要得益于2003年出台一系列针对二手房的利好政策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由3%下调到1%、央产房允许上市交易等。从2005年起市场进入宏观调控期，成交量增幅有所趋缓，2006年由于受到系列政策如加息、营业税、个税、土地增值税等影响，二手房成交量同比涨幅仅为9.9%，创历年涨幅最低。而进入2007年以来，宏观调控政策仍然不断出台，旨在抑制投资需求，稳定房价，但消费者对政策已有一定承受和判断能力，在强劲购房需求的支撑下，2007年二手房成交量仍然呈上涨趋势，同比涨幅约达16.7%。
2007年政府出台一系列宏观调控政策，旨在稳定房地产价格，但受政策影响，消费者心态发生变化，出现一定观望氛围，再加之受到股市火爆、低迷影响，导致各月成交量涨跌起伏。但从整体来看，2007年各月同比2006年及2005年各月成交量均呈上涨状态，这也表明虽然政策调控不断，但是在强劲需求支撑下，成交量仍呈上涨趋势，且后劲十足。
1）2月份买卖成交量的大幅下降，一个重要原因是受到传统春节的影响，一些有意购房的外地人都要回老家过年，普遍暂缓购房计划;
2）进入3月份以来，随着外地人员的回京及天气转暖，二手房市场全面回暖，进入一年中首个交易高峰期，因此，3、4月份二手房成交量一路走高，3月比2月增长40.3%，4月比3月增长21.4%。
3）5月份二手房成交量陡然下降，环比4月份下降21.6%，分析原因主要是受到股市火爆分散部分房产购房者，许多投资者在股市和楼市之间徘徊，购房热情有所减缓，另外，成交价格的不断上涨，加息的预期日渐高涨，消费者购房观望情绪仍存在，这些都是促使5月份二手房成交量下降的重要原因。
4）6-8月份二手房成交量开始上涨，6月比5月上涨26.1%，8月比7月上涨2.03%。原因主要是受到资金监管和网上签约政策出台影响，有许多消费者对网上签约的实质不了解，认为将在很大程度上减缓其交易过程的完成时间，因而出现在6月底集中过户的情况，由此导致6月份中高档二手房成交量大幅增涨;而8月份环比7月份成交量虽然上涨，但涨幅不高仅为2.03%，原因主要是受到加息影响，使得部分客户持观望态度，导致需求有所下降。
5）9月、10月作为传统意义上的金九银十，但2007年却没有呈现出交易活跃气氛，相反，9月、10月二手房成交量有所下降，9月比8月下降2.1%，10月比9月下降16.2%。原因主要是1-10月成交量虽有波动，但成交价格持续上涨，业主报价与购房者可承受的心理价位之间出现很大差距，再加之一系列调控政策的出台，如税收、加息、提高首付等，力度不断加大，这也使得购房者心理产生很强的观望情绪，导致成交量有所下降。
6）11月份二手房交易市场回暖，成交量环比10月份出现大幅上涨，涨幅为46%。主要原因每年11、12月份都属于交易高峰期，前几个月隐藏的购房需求在年底前爆发，出现交易量增长现象。
2、调控政策不断，而房价仍上涨，但涨幅趋缓
2007年房地产市场调控政策不断出台，年内五次加息、提高二套房贷首付等政策，目的旨在抑制投资需求，稳定房价。但北京二手房价格仍然处于上涨状态，据国家发展和改革委员会、国家统计局公布1-11月份70个大中城市房屋调查显示，北京二手房价格同比月平均增幅为10%。另据北京中原对中高档二手商品房监测可知，2007年1-11月份，北京中高档二手商品房月平均成交均价为11633.6元/平米。
备注：1）上述数据来源于朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武、石景山、亦庄区九大区域
2）房屋选择对象为区域内中高档次新房住宅。
价格不断上涨，但涨幅趋缓原因如下：
1）需求增加。一方面，奥运也吸引众多外地消费者来京置业，另一方面，北京作为现代化城市，随着城市化进程的不断加速，外地打工人员与日俱增，由此带来巨大的购房需求，这些都成为支撑价格不断上涨的重要原因;
2）土地稀缺性。目前北京二环内无新增商品房，四环内可建设商品房量很少，进一步凸显区域内二手房的重要性，助推价格上涨。
3）轨道交通、配套设施的逐步完善，促使房产价值提升。
4）2007年受到系列调控政策的影响，投资需求受到一定抑制;另有部分位于五环以外的一手房的上市供应，也分散部分购房需求;再加之政府明确提出要加大保障性住房的建设力度，这无疑也在很大程度上暂缓部分中低收入群体的购房计划，这些都在一定程度上使得房价上涨有趋缓的趋势。
3、2007年1-11月近郊二手房交易活跃，同比增长72.7%，成一大亮点
据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示：2007年1-11月份北京城八区二手房交易依旧活跃，朝阳、海淀区以其版图广阔，成交量占据城八区成交的半壁江山，同比2006年1-11月成交量上涨3.66%。但2007年近郊二手房成交活跃，成为一大亮点，据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示：2007年1-11月近郊（通州、房山、大兴、昌平、门头沟）二手房成交量为24560套，同比增长72.7%，深得消费者推崇，尤其是昌平区、通州和大兴区，表现出极大活跃性，昌平区增长7倍左右。
近郊地区二手房交易量的直线上升，一方面说明近郊交通、配套设施的改善及住宅品质的提升，吸引置业者的目光;另一方面也是因为北京房价的一路攀高，市区内房价已远超出消费者购房承受能力，迫使购房者将目光转移向近郊地区，来实现自己的安家梦想。
4、二手房购房人群中，本市城镇居民仍占多数，但外省市个人购房有不断增涨趋势
据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示：2007年1-11月在二手房购房人群中本市城镇居民购房与外省市个人购房之比为2.62：1，而2006年1-10月这一比例为3.58：1。由此可以看出，在目前北京二手房购房人群中本市城镇居民仍然占据大多数，但外省市个人购二手房的比重是处于不断增长趋势。分析原因，主要是1）本市居民青睐二手房主要是受到一些地域情节影响而成;2）外省市个人购二手房比重有所增长，一方面是对二手房的观念改变，不再一味追求购买新建商品房;另一方面，北京新建商品房价格增长迅速，房价与消费者承受能力之间的差距不断加大，促使购房者转投二手房。
5、2007年二手商品房成交比重达到61.9%，稳居主流地位
通过上面图表可知，自2003年以来二手商品房与（公房和经适房之和）之间的比重呈现剪刀差走势， 2007年1-11月二手商品房占比为61.9%，已超过公房和经济房之和的占有比重，并有不断扩大之势。可见二手商品房深受消费者青睐。
6、07年股市跌宕起伏，股市、房市互动强烈
2007年股市可以说是大起大落的一年，5月份之前股市一路走高，一度达到4300点，但在5月最后几日出现暴跌现象，5月30日降到3614点，之后开始反弹，在10月16日达到股指新高6124点，而后又开始向下浮动，目前在5000点左右震荡。股市虽然存在高风险，但股市火爆时的高收益，依然吸引众多投资者的目光。从目前我国投资环境来看，房屋投资属于保值增值性最好的，但它属于长期投资，同股市火爆时获得收益相比，股市的诱惑性要更大一些。因此，出现股市火爆时，有人出售房屋，转投股市现象，与之相对应地，在股市暴跌时，又有部分投资客从股市脱身，投向房市，出现强烈的互动情节（主要因为目前我国投资产品种类较少，可选择余地较小）。
5月北京中原的租、售房源登记量与4月相比，前者下降了10%，而后者增长了24%，这说明有部分投资者欲将处于以租代售的房子提前出售，以换取部分流动资金，而这部分资金必然会流向投资者认为回报率更高、回收期更短的股票市场，在5月初是资金从楼市向股市流动的最高峰，而随着股价的快速攀升，有部分资深的投资者和老股民嗅到了风险的味道，开始从股市中抽身，据北京中原三级市场部的分行业务人员介绍在5月20日以后就有部分购房者是拿着股市赚取的收益和部分本金进行房产购置，随后几日这样的现象还有增多的趋势，甚至有的客户资金量较多，达到800万以上，已开始寻求购买商铺来安置钱款，而其选择商铺的理由主要有两点，第一，商铺的投资回报率较之住宅要高，一般能达到8%以上；第二，商铺的面积普遍较大，一次可以吸纳更多的资金。
而股市从6月份开始反弹后，在各方利好因素助推下，股市又掀起一个小高潮，10月16日达到最高6124点，之后虽有下调，但目前一直处于5000点左右震荡，并对后市充满信心。股市的趋好，又吸引部分投资者从房市转投向股市。一种是投资多套房屋的，会抛售部分房屋，用于炒股;另一种是部分购房者将闲置资金投入了股市，但同时又不放弃楼市，依然关注房产，看房选房，待时机成熟再转而购买房产。只有那些具有刚性需求的自住者如为结婚买房的消费者是房产市场的忠实支持者。
7、北京一、二手房成交比例继续缩小
通过上面数据分析可知，从2003年以来，北京一、二手房成交比例处于不断缩小的趋势，因为土地市场具有稀缺性，一手房供应处于不断减小趋势，借鉴发展较为成熟的广州、深圳、上海市场（2004年上海房地产市场一手房与二手房比值为0.9：1，与此同时，广州和深圳这一比值达到1.3：1和1.4：1）来说，未来二手房市场将成为房地产市场的主导。
