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经适房:2008商品房的有力阻击

2007-12-26 09:58     来源:中国经济网

 

据大中华地产http://re.icxo.com讯,

 经适房:2008商品房的有力阻击

    据有关部门公布的数据,今年10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了9.5%,第五次改写了今年6月以来的房价涨幅最高纪录。其中,宁波上涨了19.1%、乌鲁木齐上涨了18.5%、北京上涨了17.8%、北海上涨了17.7%和深圳上涨了16.8%。对于房价为什么会持续大幅上涨,目前比较形成一致的看法是,供应不足是主要原因。从我国住房市场上来看,住宅的供应相对偏紧,还存在着结构不尽合理,特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例偏低。

  近日,刚刚出台的《经济适用房管理办法》和《廉租住房保障办法》引起人们的普遍关注。两个办法的相继出台,客观上体现了政府调控房地产市场的决心。

  经适房新政解读

  由于一直没有赋予经济适用房准确的定位,国家在经济适用房方面的投入和支持力度不够,客观上造成了开发商对经济适用房项目没有积极性,即使已经建成的一些经济适用房项目,也往往会被收入较高的人群所购买。而近年来由于商品房价格上涨较快,中低收入家庭难以承受。正如温总理所指出的那样,近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见。这次经济适用房新规的出台,体现了温总理提出的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”精神,是一种本位的回归。

  本次颁发的经济适用房新《办法》与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号文)》相辅相成,也更突出了经济适用房的保障性。

  新《办法》在基于《物权法》的前提下,明确经济适用房属于“有限产权”,使经济适用房在转售环节受到严格限制。《经济适用房住房管理办法》规定未满5年不得直接上市交易,有其他原因需要转让的则由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。基本消除了房屋的投资属性。

  新《办法》对审核机制和管理程序更为严格化,确保了保障性住房在分配环节的严格把关,经济适用房管理体系进一步规范。同时对经济适用房的准入退出机制作出了严格细致的规定,满5年经济适用房可上市交易,但应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购。同时,购房人在按规定缴纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。避免了经济适用房大量流入非保障对象。从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。

  新《办法》明确提出经济适用住房单套建筑面积限定在60平米左右,并要求采取竞标方式优选规划设计方案,在较小的套型内实现功能“适用”,做到“小而舒适”,杜绝以往在经济适用房出现超大户型的现象。通过增加住房套数和降低住房舒适度以及严格限制,极大地消除经济适用房的投资属性来避免分配失当,回归并强化了经济适用房是保障中低收入人群住房自住需求的本质。

  新《办法》实行包括政府供给、符合各项标注的批准的“单位集资合作建房”以及购买和调配其他单位剩余经济适用房、开发商在商品房开发中配建等多种供给模式,保证了经济适用房供给的“多管齐下”。

  新《办法》同时还指出:经济适用房上与限价房连接,下与廉租房衔接,从而使社会保障性住房紧密联系成为一个整体。

  经适房新政能否抑制房价的争论

  《经济适用住房管理办法》的出台不仅燃起了购房者的希望之火,同时新政能否抑制房价的争论也进入了白热化。

    对于经适房新政能够遏制与人们收入相背离的房价上涨,部分人抱着乐观的态度。

  一位不愿透露姓名的业内人士表示:新政使经济适用房的土地成本实现零成本,经适房出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利润构成,这意味着经适房的价格将大大降低,其价格将大幅低于周边楼价,对平抑房价将会起到意想不到的作用。按照温总理的说法,经适房应该适用于中产阶级,这部人作为商业房地产市场的主要购买力的作用将显著减弱。持续多年的房地产不断上涨的行情,最终将在政策调整下被强行终结。

  资深媒体人士《上海证券报》的时寒冰认为,经济适用房对商品房具有替代作用。尽管经济适用房是有限产权,但它毕竟是有产权的房屋,它能对商品房产生替代性,也因此能对商品房的价格走势构成直接影响。研究表明,经济适用房的供应每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。

  资深房地产评论专家贾图认为,最近几年,我国房价之所以持续快速上涨,一个重要原因在于房地产市场基本上为商品房所占据,数量微乎其微的保障性住房无法对商品房构成影响。这使得市场被开发商等楼市中的既得利益者所主导,价格很容易被操纵。而经济适用房作为一个承上启下的环节,它将社会保障性住房紧密联系成为一个整体,由此形成的合力将改变社会保障性住房由于比重过轻难以对房价产生影响的局面,从而,使我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面,双双发生巨大变化。

  经适房新政真的能影响把房地产牛市挡住吗?不同意见者大有人在。

  易宪容表示,由于《办法》对经济适用住房购买对象有一系列严格的规定,这自然使经济适用住房的覆盖率减小到一个十分低的水平。可以说,按照《办法》的规定,城市居民中进入经济适用住房的体系的依旧十分少。这样,特别是在目前的高房价下,使得一个设计好的解决低收入居民住房困难的保障体系不能够惠及绝大多数人。经济适用住房的覆盖率低,它对房地产市场的影响就会十分有限。

  中国房地产业协会副会长、中房集团理事长孟晓苏表示:“廉租房、经济适用房政策‘落地’,将平抑房价过快增长。但是,由于住宅建设周期性等因素,明年房价出现拐点,即下降的可能性不大。”

  国信证券研究所房地产业分析师方焱、陈林在其行评中阐明,新《办法》的颁布实施短期对购房人心理有影响,长期看有利于房地产市场健康稳定的发展,有利于房地产价格的稳定。短期看,新《办法》的颁布实施对投资人心理有一些负面影响,长期看,有利于房地产市场健康稳定的发展,有利于房地产价格的稳定,对商品房市场冲击较小。从香港、新加坡的情况来看,两地都建立了非常完善的住房保障制度,享受住房保障的群体比例也相当高,但两地房价均排在全球前列,实践证明,无论是香港的“居屋”,还是新加坡的“组屋”,这些与中国大陆经济适用房制度类似的政策,均未改变两地房地产市场本身的发展规律。

    经适房新政喜忧参半

  《经济适用住房管理办法》的出台使经济适用房回归了本位,从住房建设用地以划拨方式供应降低土地成本,从经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金大大降低费用负担,从经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担,三大政策的支持和确保经济适用房在低成本上运行,新《办法》是一个实实在在的政策优惠,低收入人群得到了真正的实惠。

  虽然新的《经济适用住房管理办法》在解决保障低收入家庭住房困难问题方面具有诸多的亮点,但不足之处依然存在。

  首先是新《办法》对于购买经济适用住房满5年的,补交一定的土地收益后可上市转让或者取得完全产权,虽然规定了“政府可优先回购”条款,但产权投资属性的加强使得“回购”制度必然松动,这将为今后地方政府在操作上留有余地,购买者将在“回购”外变得有利可图。不少人也质疑政府“回购”能否真正实施。一位不透露姓名的业内人士质疑:“有些经适房购买者在购买经适房第二年后,有可能用直系亲属名义购买第二套房,而政府是无法监控和‘回购’的,希望政府在制订细则的时候能考虑到这些漏洞”。其次是购买经济适用住房审批程序复杂,如果没有一套严格的监督机制,容易滋生腐败;最后,没有“经济适用房不得出借”的条款,将使“不得用于出租经营”的条款变得形同虚设。

  另外,据相关部门统计,我国现有家庭总数1.8亿户,目前低保住房困难户400万户,若加上低收入住房困难家庭,这一数据达到1000万户,仅占全国家庭总数的5.6%。这说明,根据现有的统计口径计算出来的低保和低收入家庭在全国家庭总数,只占极小的一部分。新《办法》规定,经济适用房面向城市低收入住房困难家庭供应,同时得符合“具有当地城镇户口;家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;无房或现住房低于市、县人民政府规定的住房困难标准”,随之也对中等收入群体关上了准入之门。数量庞大的人群既买不起商品房,又无法享受政府提供的廉租房,从而形成了一个尴尬的待购房群体。

  中国社会科学院金融研究所研究员易宪容博士表示,新《办法》对购买经济适用房对象的规定不足及经济适用住房的覆盖率太低,使得政策实际效应依旧被弱化。因为,从新《办法》所规定的经济适用房购买对象来看,户口制度及收入水平的双重限制,不仅是对户口之外的居民的一种严重歧视,也会严重阻碍中国整个城市化的进程。因为,就目前中国快速的城市化进程来看,人口出现大幅度的流动及聚集,发展最快、最为活跃、最有生力部分的,就是刚刚进入一个新城市的居民。而这些刚迁入新城市的居民与原住居民相比,住房条件较为困难。但是,新《办法》还把他们隔离于分享经济适用住房的体系之外,是相当不公平的。

  孟晓苏分析指出,廉租房、经济适用房的建设将是一项长期工作,建设中必须坚持无利、微利原则,加强监管,同时国企应扮演项目建设主角。

  温总理的讲话预示着我国住房保障思路的变化,即把中等收入群体纳入社会保障住房的范畴。但是,政府的住房保障体系对楼市的影响不是很大,因为目前政府提供的保障住房总体上非常有限,而且影响的也只是低端人群,这些人并不是楼市消费的主力。不过,从长远来看,“中产阶级”进入经济适用房范围是趋势,远期看会影响楼市的需求,这对稳定房价会产生作用。

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