据大中华地产http://re.icxo.com讯,最近，一连串的房产调控政策给火爆的上海楼市泼了几盆冷水。有报道称，沪上70%的购房者推迟买房计划。综合数据分析和记者调查发现，尽管连续升息改变了不少购房者的购房计划，但在自住改善需求依然强烈的市场上，上海楼市仍会继续保持较高的成交量。

　　9月底，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确第二套住房首付提高至40%，并实行贷款利率标准提高10%的规定，本市国庆节期间的交易量有所减少。同时，各地“引增逼囤”的新招，以及国土部新近颁发的“招拍挂”规则对土地源头的整饬，均对楼市构成利空因素。

　　然而，仔细分析这些调控措施，主要是针对投资性购房行为，以及开发商囤积居奇的调控手段，而对自住购房者的影响却有限。如“引增逼囤”的措施，将迫使开发企业减少捂地捂盘行为，在规定年限内开发住宅，在建造到一定程度时，全部供应以满足市场之需。如上海9月就出台措施，一次开盘面积不低于3万平方米。再如，对购买第一套住宅的消费者，政策没有予以限定，反过来在公积金贷款方面还给予了更高的贷款金额。

　　当然，连续的升息无论对开发企业、自住购房者和投资购房人都增加了较多的成本。但令人关注的是，加息是央行针对消费指数不断上升而采取的调控行为，并非针对楼市的直接措施。升息将对各行各业产生影响，楼市也不可避免。面对今年已经连续五次加息，已购房者和将购房者都将考虑如何减少升息带来的利息成本增加的问题。或许，不断加息将是影响楼市兴旺的主要因素。

　　一系列的调控措施出台后，上海市场情况如何呢？9月份，中房上海住宅指数为1577点，较上月上升82点，环比涨幅为5.5%。新建住房成交面积为304.8万平方米，较上月增加21.4万平方米；成交套数为2.7148万套，较上月增加2479套。上海二手房指数为2009点，较8月上涨79点，涨幅为4.09%。上海房屋租赁指数报告显示，9月份租赁市场延续着前期的上涨趋势。其中，售后公房租金涨幅有所放大，成为整个租赁市场的主力。

　　再看10月上海一手住宅成交情况，除10月1日-4日交易登记数据因假期原因受到影响外，从10月4日-30日共27个交易登记日，日成交套数又重回900套以上。成交量不减的原因，一方面与9月开始的增加新盘开盘数量和面积有一定的关系，一方面也说明市场购买一手房的积极性依然高涨。

　　最新统计数据显示，至2006年年末，上海全市户籍人口1368.1万人，常住人口达到1815万人。另一项抽样调查表明，上海新建商品房户均人口已从3.5人降至2.8人以下，小户家庭格局明显。人口的增加和家庭人口的减少，已经导致对住房总需求量的增加。这种直接的自住需求的扩大，将继续延续购房者对一二手住宅的消费渴求。随着升息和对“第二套”房的贷款限制，投资者也将继续缩减。

　　由于对未来房价依然看好，自住者仍将不断涌入市场。