没约定的公共收益归业主

按照开发商自己的经营目标，其在出售商品房时可以选择采用将全部物业权益附同房产一同出售的销售方式，也可选择保留少量物业权益由自己经营(比如保留楼顶广告的权益)，但前提是开发商对所保留的部分应当在售房合同中给予明确，并且所要保留的物业权益不得含有政府规定业主应享有的基本物业权益，如：不得保留小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊或政府规定的其他公用设施的权益。

如果开发商没有在售房合同中保留楼外立面、楼顶、停车场等物业的特别权益，则与建筑物相关的所有公共空间、设备设施的所有权应归小区全体业主共有，而由此产生的任何收益也应归全体业主共有。

【物业费·政策】

物业费支出含九项内容

《北京市物业服务收费管理办法(试行)》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下九项：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其他费用。

【物业费·数字】

九成小区无业主委员会

来自北京市居住小区管理办公室的统计数字显示，截至2006年4月底，全市共有物业管理企业2751家，实现物业管理项目4569个，其中居住小区3130个。昨日，记者从北京市建委有关部门了解到，成立业主委员会的只有369个，约为11.8%。也就是说，大约有9成小区没有成立业主委员会。

九成物业公司不公开收益

一项网站的调查显示，高达88.64%的消费者根本不了解所在小区内公共区域和设备设施的收益，87.97%物业公司不公开公共部分收益，90.47%希望找到一种让公共区域和设备设施归全体业主所有的方案。

记者在采访中发现，多数小区没有按规定将物业管理收费标准在小区管理区域进口处公布，有的只是在物业管理办公室或是在门口值班室留有自行打印，并未使用由物价部门监制的统一价目表。此外，不少物业管理公司即使公开财务，也只公开水费、电费，且限于总额，没有明细，业主普遍对公开账目的真实性表示怀疑。

【物业费·专家建议】

建议1：成立业主委员会

北京市律师协会物业管理专业委员会秦兵律师认为，是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构应该由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，而能代表全体业主的这个组织只有业委会。

从国外物业管理的经验可以看出，业委会是保护业主的财产权与社员权、维护业主合法权益的最有效组织形式。可以说，如果社区没有业委会，那么业主在社区中近30%的公共权利就没法行使，无权利即不必付费，在这种情况下业主有权不支付物业费。

秦兵律师指出，目前，在实际中成立业委会是一件很困难的事情：首先是物业服务机构的干涉和阻碍，他们意识到一旦业委会成立，其管理地位势必会受到影响，担心因服务质量差而被解聘，所以就会千方百计地设置障碍，如禁止业主张贴公告，阻挠业主聚会等；再次，与物业服务机构有利害关系的相关行政部门，也会在成立业委会中以种种理由否认成立程序的合法性，导致筹备组重新组建，有的社区甚至近10余年无法成立业委会，极大地挫伤了业主的积极性。

建议2：划分业权+实行佣金制

北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，划分业权，可以从根本上界定物业产权及其相应的责权利，不仅明晰了业主的责权利，更是保护了业主过往未曾享受过的收益权：本着“谁投资谁受益”的原则，业主在购房款中不仅承担了所购房屋的建设成本，也承担了部分公共区域的建设成本，因此这部分区域的收益权也应归业主所有。

佣金制的实行与业权的划分是直接挂钩的。实行佣金制管理，可以使物业财务管理具有极高的透明度，让业主花的每一分钱都清楚明白，业主可以自行选择物业管理的服务方式、服务水平及收费标准，而物业公司的收益则不再与成本有关，而是与服务水平挂钩。