据大中华地产http://re.icxo.com讯,沉寂一段时间的物业税话题开始重新占据媒体版面。经过前期若干城市的“空转试点”， “国税总局将有望于明年在现有10个试点城市中选择部分城市进行实转”的说法已不断蔓延。

按一般理解，物业税的开征，涉及面之广（几乎所有有房居民），影响之深（可能重构市场规则，乃至影响土地制度），成为各方主体不得不关注和应对的大事。

不可否认，近年频频出手的宏观调控，“靶心”乃是房价。如果没有房价的飚升，物业税恐怕还提不上议事日程。据笔者的“不完全了解”，湖南早在若干年前就有着按出租物业租金收入18%征收的法规，事实上，在近年房地产“返租销售模式”中也基本按规定在执行，只是私人房产未能真正执行。问题是，如今基于对房价的调控，针对私人房产开征物业税，真的能降低房价吗？或者还有始料未及的更大影响？

搜房网络调查的结果，也体现了这种不确定感。认为开征物业税不会降低房价占到57.6%的同时，认为开征物业税会影响自己再购房决策的也占到55.39%，认为物业税负担最终会转嫁到消费者的更占到62.75%。

要判断物业税的影响，先要明确如何征收。目前有若干种说法，一是按房产价值的1-3%，也有说法可能最终定为0.8%。以80万的房屋总价计算，至少也是6400元每年，按18%的租金测算（住宅15年投资回报为准）更达到9600元/年。这个帐显然算不得，投资住宅几乎无利可图了！（除非期待房价持续上涨！）在目前房地产市场基本靠投资性需求支撑的局面下，如此猛药，市场不崩盘，也得蜕层皮。可见，对目前居民保有的住宅很难按这个标准征收。这也就意味着，“存量调整贫富分化”的目标不可能实现，没有市场成交量的“增量调整”预期也将是一句空话。

于是，有人认为只能是新购房产按这个标准征收。这也隐含一个前提，那就是目前房价中30-40%的土地款部分必须扣除（避免双重征税），并形成新的房价，尔后按降低后的房价征收。且不论这种复杂的流程，是否能够实际操作。即使如此这般，帐还是一样的。居民的理性做法，就是有了自住房以后，不愿意再购房。结果可能就是“有价无市”，上个黄金周整个深圳市场仅“85套成交”的局面可能大范围出现。

好吧，可能还有五种或者十种征税方法，但物业税的实质就是就是与民分利。对已经保有的房产开征物业税，的确可以起到“损有余以奉不足”。关键是执行成本的问题，为什么早已存在的18%租赁税不能针对私人很好地执行，就是一个征税成本的问题。还有利益阶层的反弹问题，据说“富人的钱也不是从天上掉下来的”，好象也有道理。对新购置房产开征物业税，关键是看额度，5年内转让二手房征收5%营业税的政策，不也波澜不惊？房价上涨的预期不变，投机心态总会存在。因此，政府对这部分需求的打压，很难拿捏，要么一棍子打死，要么不起作用。

其实，在自有住房率已经达到80%的中国，政府为什么要对居民的投资行为负责呢？除非维持这种投资热度政府能有利可图。

或许，市场的归市场，政府的归政府，就是最好的解决之道。