之前宏观调控的失败，国土部门应当承担首要责任，在中国这个地少人多的国度，管不好房地产行业最基本也是最重要最核心的资源——土地，宏观调控就永远不可能取得真正的成功。不管是银行紧缩银根还是提高利率，都不能从根本上改变中国房地产行业供不应求的状况，虽然为了抑制房价过快上涨、防止房地产泡沫快速膨胀，我们支持银行及相关部门采取果断措施，挤压房产投机空间，从而抑制部分需求，但社会要往前发展，城市化要继续推进，单方面的抑制需求措施注定只能是短期行为。要解决房地产行业的供求矛盾，根源还是解决土地问题，最终依然依赖于国土资源部职能的回归。
从近期国土部新颁布的一系列政策看，我们有理由相信这个部门正在拨乱反正，重新找到了自己的定位，并发挥出相应的功能。如果执行到位（请注意，笔者再次强调执行到位四个字），土地新政将彻底改变房地产格局。
近期国土部门新颁布的政策中，对房地产行业将产生深远影响的主要在以下几个方面：
一、剑指利用信贷杠杆的囤地行为。10月9日，国土资源部在其官方网站上公布了经过修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。新规定最有特色的两点在于：明确把工业用地（包括仓储用地，但不包括采矿用地）纳入到“招拍挂”的范畴；此外，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书。分析人士指出，如这一新规定得到切实执行，此前类似顺驰那样通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目，“用7个锅盖盖10个锅”的做法将不再可能。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。但值得注意的是，结合上月末央行的“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”的规定，土地新政所起的效果将使那些资金紧张的中小企业面临很大的危机，而对于那些土地储备充裕、资金更多来源于股市的大房地产公司来说，政策所起效果有限。这等于是促使了房地产市场的参与者进一步集中。对于银行来说，虽然由于超大地块的整体出让难度将变大，金融系统面临的囤地资金风险将会有所下降，但是带来的负面影响是，土地更多地向有资金实力的大开发商集中，贷款风险更趋集中。
二、国土督察机制开始发挥宏观调控的“阀门”作用。长期以来，由于地方政府某些职能部门受利益的驱动，有背景的开发商在土地获取的环节上与某些部门和某些权利拥有者形成某种利益同盟，从而以各种非市场手段获得廉价土地，从而导致房地产行业不同企业成本差异巨大，这一状况不改变，中国房地产行业就不可能规范和健康。日前，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史13日在全国土地执法百日行动第二阶段动员电视电话会议上说，截至10月10日，天津、河北、山西、黑龙江、江苏、浙江、安徽、山东、河南、江西、广东、广西、海南、四川、云南、西藏等16个省份和青岛、厦门、深圳等3个计划单列市基本完成自查清理工作，初步统计“以租代征”违规违法用地12507件，租用面积208156亩；违反规划扩大工业用地规模圈占土地345件，圈占土地面积40850亩；未批先用违规违法用地17949件，占地面积694758亩。其他15个省份和2个计划单列市及新疆生产建设兵团正在抓紧统计数据。徐绍史说，第二阶段查处纠正工作是全国土地执法百日行动中最重要的工作阶段，各级国土资源部门要进一步加强领导，主动查处纠正，公开处理曝光一批典型案件。从上述数据看，此次土地督察体制开始发挥作用了，起到宏观调控的阀门作用。
三、单宗土地开发建设禁超3年。为防止开发商“囤积”土地，国土部要求，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。国土部日前下发通知，明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。从北京市国土局了解到，在近期下发的《北京市2007－2010年土地供应中期计划》中已经明确要求，合理控制单宗住宅项目用地出让规模。在土地供应的批后监管方面，国土部此次的《通知》要求，对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，各地要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。同时，对于闲置土地的处置，《通知》规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。本次政策的最重要一点是改变了之前只管开工不管竣工时间的做法，开发商希望购买大宗地块后放慢开发节奏，等待房价和地价的双重增值的做法将得以彻底改变。限期竣工与紧缩开发贷款双重作用，使得开发商资金压力空前增大，迫于回款压力，开发商此后在利润绝对值与回款速度之间将不得不作权衡，我们可以预见，开发商盲目提价的现象将大为减少，房价上涨的速度也将得以控制。
四、确保保障性住宅供应数量。国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取切实措施，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。根据通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房有效供应。国土资源部强调，禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。各地要加强对集资合作建房用地的管理，严禁新征用地或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。国土资源部要求各级国土资源管理部门加强与财政部门的工作配合，落实土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%的规定。
从以上政策中我们不难看出，随着土地供应方向、获取模式、开发周期、供应结构的变化，房地产行业未来几年格局将发生重大变化，正如笔者之前所说——“国土资源部门在之前调控中的缺位，使得这个部门在公众中的公信力已彻底丧失，房地产行业似乎过于忽略了这个部门的作用。但从该部门最近所公布的一系列措施看，造成房价飙涨根源之一的土地政策正在经历一个180度的转折，其对楼市长远的影响，或许还将超过房贷新政，房贷新政只是抑制需求，而土地新政或将彻底改变房地产格局”。 (杨少锋 北京联达四方房地产经纪公司)
