总量接近饱和结构多方失衡空置率不断上升

    我国商业地产过热

    据大中华地产http://re.icxo.com讯,9月16日，北京金融街购物中心正式开业，加上此前中关村、CBD、望京的大型购物中心相继开业，北京今年掀起了一股购物中心的开业热潮。据国际物业顾问戴德梁行研究统计，北京计划开业的店铺面积将达410万平方米，相当于近100个中友百货、70个北京新世纪广场、40个SOGO。

    如此快速扩张是否会导致商业地产过剩？诸多购物中心市场前景如何？近日，记者独家专访了经济学家、中国商业地产联盟副会长黄国雄教授。

    租售供大于求

    目前我国商业地产过热，黄国雄教授用一组数据证明了这一点。他说：“进入新世纪，中国商业地产进入快速发展时期。据国家统计局公布的数字，2001-2006，年六年平均增幅为26.5%。2006年增幅虽有所回落，但投资总额仍高达2345.38亿元，比上年增加17.3%。北京商业用房投资增长高达100.1%，上海为51.1%。2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，当年竣工面积为5900万平方米。预示着今后数年将有大批商业用房建成并投入租售。”

    黄国雄分析说，实际上，在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升，仅2006年上半年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。今年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。

    他告诉记者，今后，中国商业企业发展变化将非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。

    过热存在风险

    黄国雄分析说，目前我国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现可用四句话概括：“总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。”实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等)，从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。