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操纵价格 揭密开发商四大捂盘术

2007-10-16 17:02     来源:上海热线 作者:陈周锡刘晴
开发商通过捂盘等行为,可以操控住宅一级市场和二级市场的价格。

 

四大捂盘术


记者随机点开“网上房地产”一个楼盘销售信息,可以看到上海楼盘每一次预售总量一般在1万平方米到2万平方米不等,尽管当地政府要求3万平方米以下楼盘要求一次性预售,而每次开盘销售的一般不会超过3栋楼。随着近日购房人气渐旺,一些楼盘的开盘量更是越来越小。


记者发现,许多上海楼盘一年分几次开盘,有的楼盘两次开盘间隔甚至不到15天,而两批楼盘开盘价已出现了明显的变化。从目前的情况来看,一些楼盘半年之内价格就能上浮10%~20%左右,每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。


“比较普遍,”一位不愿具名的上海开发商认为,包括颇具嫌疑的金色贝拉维在内,多数上海开发商也存在捂盘惜售行为,有些手法比较隐蔽。本报记者近日遍访上海开发商、房地产代理商、资深研究人士,领略了近年来上海开发商最为常见的四大“捂盘”招数。


招数一:该领证时不领证。目前上海最为常见的变相“捂盘”手段,是将楼盘分批次领取预售许可证。一些开发商根据市场情况,调整其商品房的开盘时间,以此达到利益最大化。也有一些开发商与建筑公司达成默契,延缓工程项目的进度,进而名正言顺的推迟开盘。此外,一些开发商通过申报材料不全、规划故意超标等手段,延迟预售许可证的获取时间。


招数二:刚卖便称已尾盘。不少购房者买房时或许都遇到过这样一幕:当你向开发商询问某套房源时,对方会告诉你这种户型已卖完或所剩无几,如果要买赶快趁早,而实际上这些房源还没有出售。这是上海开发商惯用的“捂盘”手段之一,目的是通过瞒报数据让普通买家误以为产品供应稀缺,并对消费者心理产生影响,借以提高房价。


招数三:高价吓走买家。一些楼盘在认购期间,会向登记客户报出一个预估价格,不过等到进入销售阶段,开发商却突然抬高销售价格,使消费者因房价超出心理预期而望而止步。此前被上海市调查的楼王 “汤臣一品”,该楼盘为台资企业汤臣集团开发,涉嫌价格虚高、捂盘惜售、虚拟交易等。


招数四:联手中介炒作。不少购房者或许会碰到这种情况:在你向开发商提出购房意向时,对方立即说“房子卖光了”。然而你会惊奇地发现,该楼盘周边的二手中介公司里,却挂着很多这楼盘的房源。事实上,在开盘时这些开发商就已将一些房源放至中介处销售,从而产生在售项目盘源紧缺的假相,借此抬高楼盘售价。据介绍,2005年初房价高企时,上海古北聚集着70余家中介公司,如今仍有五六十家中介公司。


政策


从今年6月查处 “汤臣一品”至今,上海市房地局针对开发商捂盘出台了系列“组合拳”。


近日上海市房地局发布 《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》(以下简称《通知》),其中进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为成为重要监管方向之一。


根据《通知》要求,超过3万平方米确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。同时,开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制,根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批,批准预售后3—10个工作日内必须对外开盘销售。另外,按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求,房地产开发企业应当在销售全过程落实 “实名制”;同时应当采取措施防止炒房,维持售楼现场销售秩序。

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