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操纵价格 揭密开发商四大捂盘术

2007-10-16 17:02     来源:上海热线 作者:陈周锡刘晴
开发商通过捂盘等行为,可以操控住宅一级市场和二级市场的价格。

 

左右逢源的《席位优权书》


事实上金色贝拉维在上海 “小有名气”。

事情追溯至2003年。当年12月,金色贝拉维尚未取得预售许可证,开发商虹康房产对外推出了《席位优权书》,认购者只需支付10万-20万元不等的定金,将为其保留具体房源的优先购买席位,待项目取得《商品房预售许可证》后,签订正式的预售合同。优权书表明协议单价为0.95-1万元/平方米,当时有95位认购者与开发商签订了优权书。


开发商曾经向认购者表示,金色贝拉维将于2004年上半年开盘。


随着时间推移,古北新区的房价一路飙升。2004年末,金色贝拉维的市场行情已上涨到1.8万元/平方米左右。按每套住房面积160平方米计算,95位认购者的每套房屋都有了超过100万元的升值,其所有房屋增值已近亿元。让认购者喜出望外的大利好,却险些被开发商的一纸诉状击碎。


2004年12月,虹康房产以当初签署《优权书》违反《城市房地产管理法》等相关法律规定的商品房预售许可制度为由,将其中签订《优权书》的27位认购者告上法庭,诉请解除当初的相关认购协议。此案在当时的沪上楼市造成较大的轰动,各大媒体争相报道,虹康房产公司更是从法华镇路上的办事处撤出,改由营销公司接待客户。


2005年1月24日,古北金色贝拉维项目认购合同纠纷第一例庭审开庭。虹康房产在庭上表示,2003年签署《席位优权书》时,金色贝拉维正在建设中,并没有取得《商品房预售许可证》,根据我国现行相关法律,属无效预售行为,诉请法庭解除这一认购协议。被告认为,《席位优权书》并不等同于预售协议,而是在预售协议之前签订的优先购买合同,作为合同应该是有效的,要求开发商虹康公司予以执行合同的承诺。


2005年4月份金色贝拉维项目合同纠纷一案达成庭外和解,以原告方虹康房产撤诉而告终。虹康房产向认购者承诺,双方将于当年6月份正式签订预售合同,所有认购者都将得到他们原先认购的住房,只不过,房源单价将在《席位优权书》标明的0.95—1万元/平方米基础上,增加0.3万元/平方米。作为补偿,认购者所购入的房屋将由原先的毛坯房变为全装修房。


2005年上半年,上海市政府曾规定,凡商品房项目在申报预售许可证时,第一时间即在 “网上房地产”上有所显示。这也是上海为防止开发商囤积居奇,乘机抬高房价的一种调控手段。


据“网上房地产”的信息显示,金色贝拉维第一次拿到预售许可证的时间是在2006年12月份,与虹康房产承诺认购者2005年6月份正式签订预售合同,相距了1年零6个月。


四大捂盘术


记者随机点开“网上房地产”一个楼盘销售信息,可以看到上海楼盘每一次预售总量一般在1万平方米到2万平方米不等,尽管当地政府要求3万平方米以下楼盘要求一次性预售,而每次开盘销售的一般不会超过3栋楼。随着近日购房人气渐旺,一些楼盘的开盘量更是越来越小。

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