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透过房价看地价为何攀升?

2007-09-24 09:35     来源:

 

大中华地产[http://re.icxo.com]

 地价越来越高

  如今,在许多城市,正在冒出一个又一个新的“地王”。8月底,上海黄浦区163地段挂牌出让竞拍,包括香港九龙仓、新鸿基地产等境内外共10家竞买企业参与竞争,最后该地块以44.04亿元的创纪录天价被南京苏宁房地产开发有限公司拿走,成交价是起拍价的156%。杭州37号地块被金都房地产公司以11亿元拿下,楼面地价达到每平方米9688元,创下杭州市的新高。


  房价一路高涨。国家统计局和国家发改委公布最新调查显示,今年8月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅创两年来新高,比上月高0.7个百分点,环比上涨1.4%。


  随着房价的上涨,土地价格也在不断攀升。据统计,去年下半年,北京土地出让的平均楼面地价是每平方米8800元—8900元。今年上半年,杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米6400元,上海市为5300元。清华大学经济学博士傅保华说,目前北京二环以内平均楼面地价接近1万元一平方米,三环以内为8000元一平方米,四环以内为6000元。


  重庆工商大学统计学院副教授易忠认为,高房价显然对土地价格上涨起到了拉伸的作用。中国人民大学公共管理学院教授刘昕说:“地价是构成房价成本的核心要素,地价高,自然房价就会高,开发商当然不能干赔本赚吆喝的事。”河南省南阳市万家园房地产开发公司的邢清鑫长期从事房地产核算,他说,土地成本+建筑成本+毛利润三项核心要素构成房价,三项成本大概各占房价的1/3。傅保华认为,仅就房地产产业内部看,高房价和高地价互相推动,造成了二者不断攀升的态势。当然分析房屋价格和土地价格上升的原因,还要考虑其它因素。


  地价为何攀升


  “从内部因素看,地价高企,是房屋价格与土地价格相互推动的结果。而从外部因素分析,地价高企,核心因素在于土地供求关系趋紧,并与流动性过剩紧密关联。”上海财经大学教授钱逢胜分析。


  从宏观来看,土地供求关系趋紧是必然的,土地越来越成为稀缺资源,过多的资金追逐较少的土地,必然造成土地价格上涨。而流动性过剩使房地产企业资金宽裕,特别是不少银行对优质房地产公司信贷的宽松,地产股还可以轻松从股市上获得直接融资,就使土地高价从可能变成了可支付。


  土地供应量影响土地价格走势已经被各方所认可,但对土地出让制度是否影响土地价格走势还存在着争议。钱教授说,土地出让制度对于地价的影响是不容小视的。过去土地出让是划拨、协议出让或者招标出让,现在主要推行的是招拍挂制度。这个制度促进了土地交易市场的公平、公正、公开和规范,是过去土地协议等出让制度的一个完善,是土地流转使用制度的一个巨大进步。避免了过去土地出让方式容易滋生的交易腐败,避免了国有资产的流失。但进入招拍挂程序之后,过多的房地产公司追逐、竞拍地块,土地价格上涨就是必然。而记者接触的一些官员则认为,土地价格与招拍挂制度无关,只是与土地供求关系有关。


  SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)说,竞拍过程中,由于竞拍人的竞争性心理因素,成交价往往就可能是起拍价的1—3倍。他说,在北京摩根中心土地招拍挂中,怎么算土地价格也就是12亿元,由于志在必得,老潘开口报价就是14亿元,没想到任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)报价17亿元,老潘只好望洋兴叹。北京海淀区清河地段是实行招拍挂制度之后该市出让的最大地块,规划建筑面积约70万平方米,最终华润置地以25.65亿元的天价获得,高于起拍价8.65亿元近3倍。


  地价能否可持续


  “地价高企,无疑,抬高的是包括房地产业在内的用地企业成本,波及并传导到相关生产资料价格,因此,任由地价不断攀高,会影响国民经济的健康稳定运行。过高的地价,并非可持续。”贵州财经学院梁宏志博士这样分析。


  梁宏志认为,判断当前地价水平是否合理,首先要看土地真实价格如何。离真实价格越远,就越不合理。即便级差地租理论说明不同城市、不同地块的价格不一样,但到底也应该有一个真实价格。问题在于,现在判定这种真实价格大多只有定性依据,缺少定量依据,因此土地价格真实性存在诸多不确定性。在北京王府井地段,你说每平方米楼面的真实地价是多少都不过分,因为资源太稀缺了。这种地价水平的模糊性为地价的大幅升值提供了足够的空间。


  其次要看摊入地价成本后的房价水平,以及大多数城市购房者的可支付能力。房价上涨水平一旦超过GDP增长速度和居民收入增长速度,就存在着一定的风险。若大多数居民的实际收入水平不能偿付银行按揭贷款,因房地产价格水平过高而引起的经济风险就出现了。我们的房价水平和居民收入比是个什么关系呢?北京、上海这样的城市大概是1∶15,即房价水平是居民年收入水平的15倍,而在一些欠发达地区,甚至达到了1∶20。美国、日本、英国、韩国的水平大概就是1∶4到1∶7之间。


  最后要看地价的泡沫程度。北京住总集团董事长张贵林说,由他们负责的北京西三旗两限房项目竣工后,平均房价每平方米不超过6350元。傅保华说,这个信息表明,土地价格有一定泡沫。刘昕说,上海松江客运中心的一块土地,在2002年土地协议出让价格是每亩38万元,到2003年改招拍挂后是126万元,而2004年涨到139万元,因此没法断言泡沫是多少。 


  专家建议,在地价高企的形势下,让普通城市居民买得起房,降低地价是一个有效手段。应采用有区别的土地供应政策。住房是大众基本生活必需品,我国是社会主义国家,土地是公有的,应尽量保证大众需要的普通商品房建设的土地供应,其土地价格也不能任由市场决定。低收入、困难群众住房已经有了廉租房等政策保障,高收入者可以从市场上选购高档商品房,而对于占居民大多数的中等收入者的住房供应,应有一定的政策支持。

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