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加息时代房奴还贷省钱之道

2007-09-24 08:07     来源:
理财师提醒房贷客户不要慌张,要谨慎对待房贷合同,不要盲目提前还贷,并且...

 

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    今年以来央行已连续五次加息,令购房贷款者不禁锁紧了眉头。央行9月14日宣布,自9月15日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率,个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。不过,理财师提醒房贷客户不要慌张,要谨慎对待房贷合同,不要盲目提前还贷,并且可以通过调整房贷规划、购买房贷理财产品减轻负担。

    有人测算,如果房贷贷款金额为20万元,期限15年,以等额本息方式还款为例,若采用基准利率,此次加息前年利率为7.56%,每月还款1860.85元;加息后年利率为7.83%,每月还款1891.73元,每月要多还款30.88元。如果贷款者能得到下浮15%的优惠利率,此次加息前年利率为6.426%,每月还款1734.09元;加息后年利率为6.6555%,每月还款1759.36元,每月要多还款25.27元。

    投资稀缺可提前还贷

    对于大多数一直在偿还房贷的市民来说,暂时还不用担心,因为如果贷款合同中没有特别约定,要到明年1月才需按照新利率还贷。不过,市场预计央行今年很可能还有1次加息,那么如果到年底前央行再次加息,这6次加息的效果将同时在明年1月份的房贷还款中集中体现。

    在某外资软件公司工作的买房5年的林先生向记者表示:“虽然每次加息后分开计算月还款金额,增加并不多,但今年以来已经五次加息,累积起来是一笔不小的数目,我们正计划提前还贷。”

    银行理财师在接受记者采访时认为,在加息较频繁的情况下,对于有提前还贷意愿的购房者来说,如果购房者投资渠道狭窄,资金没有其他获利渠道,只有固定收入,且越来越吃紧,利率上升将造成还贷压力过大,可考虑提前还贷;而对于投资收益较高的人群,如果判断市场投资环境整体向好,也可以继续利用闲置资金获取投资收益,抵消利率上升带来的还款压力。

    还贷细节要仔细推敲

    贷款是死的,可是还款方式是活的,理财师建议签订贷款合同时,客户可以仔细推敲还款方式。首先,首付比并非比例越低越好,这要视客户当时的资金情况、房贷补贴、理财投资状况综合而定。

    其次,在加息预期下,固定利率房贷是个明智的选择。但购房者也应注意,固定利率房贷并非利率长期保持不变,而且固定利率的设定值也可能较高。应仔细计算不同方式之间的还款差额。

    就还款方式而言,目前银行还贷主要有等额本金和等额本息,但还有很多诸如接力还贷、气球贷等各种贷款方式,可以请理财师为你多做几个测试进行比较。不过,专家提醒,银行默认的通常是“等额本息”还款方式,这种还款方式在进入加息循环周期的市场大背景下,并不是适合房贷者使用的理想省钱方法。而采用“等额本金”这种还款方式,在开始还贷时,借款人会感觉每月负担较大,但随着归还的本金增多,利息支出也就会相对减少。并且随着时间的推移,还款负担也会逐渐减轻,总体利息支出较低。

    调整规划灵活减息

    理财师提醒,贷款买房者在明年1月前,如果请理财师为自己的房贷计划做出调整,那么月供还贷压力可能就不会那么大。虽然央行每次加息,借款人的月还款利息也相应增加。但是,整体贷款年限较长,那么在这段时期内,国家宏观调控政策可能有变化,借款人的生活状况、收入、理财意识都可能不同以往了,这些外在因素都将会增加或减少借款人的利息总额支出。

    银行其实也意识到房贷压力加大将会失去一部分客户,所以许多银行创新了房贷理财产品。比较传统的如房贷转按揭可省不少钱。

    还有许多银行理财产品就是奔着“省息”目的而来,如深圳发展银行推出的“气球贷”。这款产品让5年期贷款的申请人,可按照贷款30年的月供来还款,如果在5年末不能一次性提前还款,银行将允许贷款人在不增加费用的前提下获得本银行的再贷款服务,也就是原来的30年期的普通贷款,可以通过6次申请气球贷的方式完成。而兴业银行不久前推出的“房贷利率宝”产品,则通过另外一种方式为贷款人省利息。这个产品的目标客户为具有个人住房贷款的客户,并根据按揭客户本身资金有限的特点,采用履约保证金的形式购买该理财产品并获取理财收益。银行将根据贷款人的按揭贷款金额,购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品,但无需缴纳上述理财资金款项,只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金,就可以按照“房贷利率宝”的名义理财资金金额收取理财收益,以减少贷款人在贷款利息支出上的压力。

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关键词:加息   房奴   还贷   省钱   
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