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“地产教父” 解密商业地产致死3诱因

2007-09-21 17:12     来源:

 

大中华地产[http://re.icxo.com]

   沈阳商业地产开发热火朝天,但在销售方面却不容乐观,无论酒店式公寓、写字间或者商铺,除了个别产品在市场占有比例外,大都面临着巨大的销售压力,甚至死盘僵局。地产行业专家、现任沈阳永丰房屋开发有限公司总裁的邓智仁解释了目前商业地产死盘的几大病症。  

  做完住宅就做商业  

  “很多开发商在没有运作商业地产的经验下,开发完住宅就贸然进入商业地产市场,这样的盘通常都很难存活。”邓智仁表示,住宅项目和商业地产完全不同,住宅是以销售为终结,而商业地产销售只是完成了一步,接下来的租赁运营是一个长期活动,开发商业地产沿用住宅的模式,会让产品变成一个“四不像”,这样的产品失败几率在80%以上。  

  好的地理位置并不是商业地产的成功保障,商业地产的运作需要经验。再好的地理位置,如果没有对市场的充分了解,最终也会导致死盘。  

  没有足够资金  

  邓智仁表示,开发商业项目如果缺少资金而依靠贷款,经营管理方面就会受到很大约束,如果想以预售来回笼资金,失败可能性就要超过50%,投资人对于没有成功案例而只要预售赚钱的项目,肯定不买账。  

  “开发商业地产需要一个长期的经验积累过程,这其中资金起到关键性作用。在香港,即使有千亿资金,开发商业项目也不见得成功,比如说李嘉诚的长江实业,开始做商业项目也走了很多弯路,但李嘉诚耗得起,我们现在的开发商是否也有这样的经济后盾呢?”  

  追求使用率最大化  

  邓智仁告诉记者,在欧美地区成功的商业地产项目,其设计的商场使用率都是25%-35%,而在中国很多设计师了解开发商的心理,为了讨好开发商,将使用率设计最大化,这样就可能实现出租率最大化,以获取最大利润,将使用率设计到70%。这是商业地产最大的一个误区,很有可能导致失败。  

  邓智仁最后表示,房地产开发是有规律可循的,住宅、别墅、办公楼,然后才是商业地产,如果违反了这样的顺序,就如同揠苗助长一样,很难获得成功。

 

关键词:地产   商业地产         
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