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SOHO以小博大 在港融资能否刷新纪录

2007-09-21 09:22     来源:

 

大中华地产[http://re.icxo.com]

   120万平方米土地储备拟融资15亿美元

  9月17日,SOHO中国在香港举行了投资者推介会,计划募集金额高达15亿美元

  一旦实现,这个数字将刷新碧桂园(2007.HK)上市所创下的内地房产公司在港募集金额的最高纪录。消息人士透露,截至目前为止,国际配售部分已经超额认购逾10倍

  然而在这瞩目的数字背后,SOHO中国究竟在用什么支撑?

  两周后,也许香港股市会再度为一只内地房产股而尖叫。

  9月17日,SOHO中国在香港举行了投资者推介会,计划募集金额高达15亿美元。

  一旦实现,这个数字将刷新碧桂园(2007.HK)上市所创下的内地房产公司在港募集金额的最高纪录。消息人士透露,截至目前,国际配售部分已经超额认购逾10倍。

  然而在这瞩目的数字背后,SOHO中国究竟在用什么支撑?

  稀少土储能否成就巨额募资?

  如果SOHO中国的预计成立,其上市募集金额将超出碧桂园近3亿美元。根据初步招股文件,SOHO中国每股招股价为6.3至8.3港元。即使是下限价格,仍高过碧桂园当时的上限价格5.38港元/股。这无疑又将是一个新的纪录。

  然而,对比这两家企业的上市资产情况,却令人不禁对SOHO中国的巨额募集资金计划产生疑问。

  彼时,在港创出融资“神话”的碧桂园,其当时的招股说明书明确显示,碧桂园上市前的土地储备达到了1870万平方米,且97%都已取得了土地许可证,足够5年以上开发所需。实际上,自筹备上市的2005年下半年至上市前,碧桂园增加土地储备达到998万平方米。这表明在一年多的时间里碧桂园实现了土地储备的倍增,而大量的土地储备无疑可以使碧桂园在国际投资者的心目中加分。

  反观SOHO中国,初步招股文件表明其土地储备仅为120多万平方米。根据港媒报道,集团希望上市后,即到2009年年底,增加87.84万平方米可建楼面面积,令整体可建楼面面积增至208.7万平方米。

  另有消息称,今年3月,SOHO中国出资35亿元,获得三里屯一块面积为47万平方米的土地开发权。7月,SOHO中国再次获得前门旧城改造项目中约38幅土地。二者虽然在短期内使SOHO中国的土地储备面积激增,但前门项目至今尚未获得SOHO中国的正面确认,且在其招股说明书中也没有明确提示,该项目的土地使用权证已为SOHO中国取得。即便加入上述两项土地储备,其现有规模与碧桂园上市前的土地储备仍相去10倍不止。

  事实上,因土地储备而令上市进程受阻的企业并不鲜见。早在2003年,上海复地(2337.HK)首次赴港上市失败的最大原因,就是其在招股书中提到“只有维持足够相对较短时期的两至三年发展所需的土地储备,并且无法确定是否可以获得土地使用权证”,因而投资者无法确定复地的未来经营是否稳健。而转年复地再次上市获得成功的关键之一,也在于不到一年时间内,其土地储备增加了1.34倍。

  然而,并非所有的业内人士都不看好SOHO中国的巨额融资计划。来自广发证券的资深分析师徐子庆就认为这一计划存在可行性。因为募集金额多少关键要看这个公司上市后投资项目所需要的资金多少以及该公司的固定资产,“土地储备并非唯一标准”。

  而据其招股文件,SOHO中国上市募集的金额主要做如下用途:为收购天安门南(前门)项目权益及发展33块地块提供资金;为发展未来项目及为可能收购预期于2007年下半年进行公开招标的天安门南(前门)的11块地块提供资金;为发展长城脚下的公社项目提供资金;偿还有关光华路SOHO项目的债项等。

  据推测,仅前二项所需资金就分别为21.63亿港元和44.76亿港元。

  SOHO能否不蹈前车之鉴?

  此前,香港尽管成为内地房企的上市“福地”,但是,IPO之后,其股价走势却未必尽如人意。据港股分析机构统计,截至2007年7月10日,碧桂园就跑输香港红筹指数近30%。

  内地房产股似乎一不小心就会踏入这样的局面中,在碧桂园之前两个月上市的中国地产(1838.HK),通过香港首次公开募股筹资16.2亿港元(合2.07亿美元),甚至不及SOHO中国的一个融资零头,公开发售获得9倍超额认购,发行价为3.6港元,接近指导价格区间3.50港元至4.70港元的低端。

  然而挂牌当天,市场反应相当冷淡。内地地产股票以每股3.63港元开盘,到中午收盘时跌至每股3.52港元,比招股价3.6港元跌去2.22%,全天以3.49港元收盘,比招股价下跌3.06%。在挂牌当日甚至跌破了发行价。

  公开资料显示,内地地产上市前土地储备总建筑面积达242万平方米,其中包括上海的两个处于不同开发阶段的地产项目上海康城以及协和城。

  另一家与SOHO中国土地储备相当的地产公司——盛高置地(0337.HK)于去年10月10日在港挂牌。同样是120万平方米土地储备,盛高置地募集金额也仅为11.95亿港元。依据该公司的中期报告,截至2007年6月30日, 集团录得中期业绩盈利约为人民币8444万元,相对上期减少63.48%。

  盛高置地的主要阵地在上海,涉足住宅和酒店业。上市后的一个月内,集团收购一块位于昆明著名的住宅区域内的黄金地块,总建筑面积约为377000平方米。今年3月,集团再次成功在昆明收购另一块与先前所收购的地块邻近的土地,总建筑面积增加约221000平方米。目前,该集团的土地储备可供发展的建筑面积已达约2000000平方米,高出首次公开招股前的土地储备约71%。

  纵观上述两个公司上市前后的土地储备、业务内容及分布,似乎与SOHO中国不相上下。然而公开资料显示,在与投资者会面时,SOHO中国董事长潘石屹推介公司股票时,反复强调的是公司营运项目具有很高的资产周转率以及利润水平。或许,这才是SOHO中国敢于提出内地房企在港融资第一“巨单”的底气。

  但是,这一底气最终能否获得投资者的垂青,人们只能拭目以待。

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