如果中央政府真下决心，出招“稳准狠”，房地产调控一定可以达到预期效果

　　今年上半年，房价在调控中逆势大涨，引发了大量对政府房地产调控失效的指责。房地产业何去何从？在2007年年中进行形势盘点，思索未来的政策方向，实属必要。

　　调控基本无效

　　先就今年上半年房地产市场运行的特点作一简要描述：

　　一是土地供应虽有增长但依然不足，且开发减缓。上半年，全国土地购置面积扭转了自2005年以来持续下滑的局面，同比增长10%。

　　但土地开发建设不仅没有加快，反而明显减缓，完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重为68.4%，占待开发土地面积比重仅40%，使得土地的有效供应严重不足。

　　二是土地购买价格和土地开发成本上涨较快。上半年，全国土地成交价格平均增幅达到28.1%。此外，全国土地购置费用同比增长28.6%，超过同期购置土地面积增幅18.6个百分点，间接说明单位土地购买价格的上涨；另外，土地开发投资同比增长18%，超过土地开发面积增幅10.4个百分点，则表明单位土地面积开发成本明显加大。

　　三是投资增速较快，住宅投资加大，投资结构有所改善，外资加快进入。上半年全国房地产开发投资同比增长28.5%，比去年同期提高4.3个百分点，增幅高于同期全社会固定资产投资增幅2.6个百分点。其中住宅开发投资同比增长30.8%，增幅比去年同期高出2.6个百分点，占房地产开发投资的70.3%，比去年同期有所提高。在住宅投资中，90平方米以下住宅投资占房地产开发投资比重为13.7%，比一季度提高2.5个百分点；经济适用住房开发投资同比增长34.4%，增幅比去年同期的6%有大幅提高。别墅、高档公寓开发投资同比增长23.1%，增幅低于同期商品住宅开发投资增幅7.7个百分点。值得注意的是，去年限外政策出台后，外资进入房地产业一度受到抑制，但今年再次大幅反弹，同比增长68.7%，其中外商直接投资同比增长98.3%，占国家实际利用外资的比重达到11.8%，超过国家实际利用外资同比增长56个百分点。

　　四是商品房供应类指标增幅回落，需求类指标增幅明显上升，供不应求矛盾加剧。上半年，商品房新开工面积同比增长18.4%，比去年同期回落3.2个百分点；商品房竣工面积同比增长11.1%，比去年同期低9.3个百分点；而商品房销售面积同比增长21.5%，增幅比去年同期提高了5个百分点；商品房销售额同比增长33.8%，增幅比去年更是提高了9.3个百分点。由此商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，高于去年同期1.72及今年一季度1.71水平，其中，商品住宅销售面积与竣工面积之比突破2.0达到2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾进一步加剧。

　　五是住房供应结构有所调整，但90平方米以下的住宅比重仍然偏低。据40个重点城市统计数字测算，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比由2006年底的22.6%、32.08%分别提高到今年上半年的24.31%、38.78%。新建商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年6月的107.8平方米。然而，90平方米以下住宅总体比重仍然偏低。据10个重点城市的测算，在批准预售住宅中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比，杭州不足15%，北京不足20%，武汉、天津、广州、南京、上海在20%-25%之间，超过30%的有深圳、重庆、成都，其中成都最高为40%左右。

　　六是住房价格普遍上涨，一些城市房价上涨过快。据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比涨幅均创下2006年以来的新高。而且，近期房价上涨带有全国性，一线城市如北京、深圳住房价格连续多月同比涨幅在10%左右；2005年3季度以来住房价格相对稳定的长三角地区主要城市价格出现反弹，南京、宁波、杭州6月份房价同比涨幅分别为11.3%、8.6%、6.9%；二、三线城市房价也随之出现持续上升态势，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理住房价格的上涨已冲到全国70个大中城市价格涨幅前10；北海市房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到15.1%、15.5%。

　　由于房价持续快速上涨，目前房价进入高位运行。上半年，全国商品住房销售均价为3568元/平方米，同比增长11.7%。从中房指数走势来看，2005年以来，深圳、北京、广州、天津4城市房价上涨较快，其中，深圳两年内上涨了近60%，北京上涨了近40%，广州、天津上涨了近30%。