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商铺投资完全手册

2007-09-11 14:48     来源:

 

    商铺,是考验投资者眼光的试金石。如果你能比别人多双慧眼看清商机、多份准备应对世事变迁,出色的你定会从这众多的掘金者中突出重围。

  抢占“要塞”先拔头筹


  首先要有远见,瞄准新建市场。一般来说,新建的市场其出售的价位,相对而言比老市场便宜,而且还会减免一些税费,这样的商铺投资也少。二是盯住一些新开发的城区,在这些地段中,一些房地产商在开发临街住宅时,大都建有经营门面供出售。如果这一地段是城市的新区,且有快速发展的势头,那么,这里的门面就有着价位的优势和价值的潜力。


  另外,还可留意政府对未来商业中心规划的动向,适时做出调整,“未雨绸缪”。在它尚是“幼苗”的时候就移植到自己的“土地”里,等到长得枝繁叶茂时,也就是安享“大树底下好乘凉”的日子了。


  铺面选择ABC


  首先商铺地点面临的道路应慎重考察,不要中了“假口岸”的圈套。那种人行道、非机动车道、慢车道、快车道之间以及道路中心线均有护栏或绿化带隔断的,车辆通行快,横向人流不易通过,往往形成“假口岸”,中小型商业店铺选择这些地方应慎重。


  再次,就是临街与临巷铺面的选择。就目前城市住宅集约化发展来看,很多地方都已兴起不少颇具规模的居住小区,住宅“社区化”的发展趋势越演越烈。各种类型的商店,如小餐馆、平价超市、小型连锁店、发廊、录像带影碟片租赁店、医药店甚至诊所等先期进入住宅小区。“家带店”商业店铺取得了良好的经营业绩。


  当然,中小型商业店铺地点选定后,其面积的考虑也不应忽视。特别是小型商铺,一般说来,面积小比面积大更好,也更容易收回成本。


  不单以售价论英雄


  要去衡量一个商铺售价是否真实反映其商业价值,以下有两点是商铺投资者应该注意的:


  [ 回报率 ]


  回报率的计算是商铺及住宅两类房产价格制订的最大不同之处。以目前国内利息偏底的情形,商铺的合理市场回报率约为10%左右。所以,以市场租金及回报率去推算出来的售价,则可界定为反映真实价值的“市价”。例如,一个商铺的租金每平方米为800元,如果以年回报率为10%计算,那么其售价在96000元/平方米以内是合情合理的。


  [ 供求因素 ]


  在自由市场的大前提下,所有商品的售价都受市场的供应及需求所影响,商铺自然亦不例外。而商铺的供应及需求则直接受位置、交通、商场档次、人流、商场规模及经营模式等所影响,例如二三线位置的商铺的供应永远大大多于一线位置的商铺,主干线交通枢纽上盖(如地铁沿线)的商铺需求亦肯定比其它路段的需求高。


  综合以上两点,商铺投资者在选择铺位时,应以“回报率”及“供求因素”去分析其真正商业价值,否则盲目以“平价一定低”或者“贵价一定好”作准则,往往容易导致投资失误。

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关键词:商铺   投资         
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