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地产股落袋为安还是接着抬轿?

2007-09-10 10:02     来源:

 

   上市的地产公司正在形成一个增发循环。增发、配股、发债-拿地-房价上涨,利润增加业绩好-股价升-再增发、再配股、再发债-再拿地-股价再升。今年以来不断进行再融资的开发商的确是一群最聪明的经营者。在房价不断上涨的预期下,他们获得了多头的利润,强者恒强的道理再次得以验证。如果房市回调的寒冬到来,这些脂肪最厚的大熊就能活下来。那些被淘汰的小开发商,捂了几年盘,拿着几个亿无事可作,顶多有些无聊。而大部分持地产股的普通投资者更多寄于自己在击鼓传花的游戏里不是最后鼓点停止时的倒霉鬼。

  外资公司职员张军(化名)最近卖掉了万科的股票,套现300万。张军只买地产股,而且只买万科的股票。在香港工作过的他认为:“台湾、香港的房子都8万一平米了,我就愣不相信北京、上海这样的大城市,房价就上不去。炒楼的资金量太大了,买地产股肯定也很赚的。”从2005年开始,张陆续投入40万买进万科的股票。而像张这样的人,在记者调查的朋友圈子里,并非少数。“不为什么,房价涨得那么厉害,我没有理由不买地产股来对冲。”另一投资者李黎告诉记者,“房价一涨,今年又等于白干了。”“买不起房,我还不能买些房地产股吗?”高房价强烈刺激下出现的这类思维似乎可以给地产股前一些时日的大涨提供某种另类的解读。

  而在卖家的一方,大部分的地产上市公司都在卖力地增发、配股、发债。今年包括万科A(32.20,0.22,0.69%)在内的11家上市公司实施了公开增发。

  当然,最出名的是增发上了瘾的万科。100亿的数量,等于中粮集团目前在北京最繁华的地段收购三个大型商业综合体项目的总投资。这样的扩张速度真可谓迅猛。在去年的12月26日,万科刚通过定向增发募集资金42亿元。增发之后更是如虎添翼。今年的7月,经过117轮争夺,南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名的地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元,并创下3278元/平方米的楼面地价纪录,较底价翻了三番。就在江宁拍地的10多天前,万科拍下了东莞的地王。

  对万科的增发价格,大部分媒体都以“圈钱”作了报道的标题。接受本报采访的所有分析人士都认为万科的市盈率偏高。

  而就整体的地产行业平均收益率而言,亚信金融的执行董事洪曦认为:“现在的股票价值肯定是脱离基本面了。地产股肯定有很大的泡沫。现在一年期存款的基准利率是3.6%,那就是说100元的资本放到市场上,市盈率约是28.而股票是风险系数很大的投资品种,那市盈率应该低于28,就算考虑动态市盈率,考虑一些成长性。但也不至于到50、60.中报一出来,就有报告说,地产行业上市公司资本溢价带来的公司利润平均增长高达27%.”

  很多券商的分析都会谈到“要看到未来的东西,中国的城市化,看到楼市的供需关系”等,但正如洪曦先生所言:“只要一个链条出了问题,譬如楼市回调了。那27%很快就不见了。”

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