胁迫投资者同意分肥，否则更换开发商——引入新的关联代理人开发商——代理人开发住宅获利——官员以及特殊利益群体分赃。
土地的“隐秘”交易
然而，能够引入开发商的关键，还是在土地的获得。然而，2002年7月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)颁行，商业、住宅用地必须采取“招拍挂”方式转让。“协议批地”宣告终结，这无疑使地方政府通过协议方式选择开发商，引入投资开发土地的路径受到冲击。但在那时的松江，“协议批地”方式依然存在。土地在腐败的元规则推动下，“隐秘”地交易着。
松江区一家经营性建设公司的某负责人向记者介绍，2002年的整个松江，公开招标的只有新桥的一块土地。据称，这是因为区政府担心招标导致地价过高，会冲击当时尚不景气的松江楼市。
为了应对国家的土地调控，松江区政府实行“边审批、边办证、边开工”的“三同步”方式。“主管部门要求我们的项目2005年以前完工，我们只能采取这种‘三同步’战略。否则按照正常手续，2010年也办不好。”上述那位负责人说。
周建和则告诉记者，他也曾建议松江区政府将“松江客运中心”项目作为“历史遗留问题”处理。但他得到的解释是，因“历史遗留问题”需上报上海市，松江区担心承担责任，所以决定私下解决。松江区政府并于2003年4月特意召开专题会议，要求也以“三同步”战略解决“松江客运中心”的开发建设问题。
2004年2月，上海市土地使用权出让9号公告(即上海市房屋土地资源管理局决定以公开招标方式出让位于卢湾、虹口、嘉定、南汇、松江等20幅地块的公告)正式开标时，绝大部分地块来自松江。但当时开发商对这些土地缺乏热情，其原因就在于，松江新城区的这些土地早已“名花有主”。
在2002年，就早有开发商和当地政府签订了协议，以“议标”的形式获得了这些土地的开发权，不少土地甚至已经动工兴建。这让这些土地的公开出让成为了一种形式。
更为特别的是，尽管这些土地的价格较之协议前已有所抬高，但依然不及市价。比如，当初“三湘四季花城”开发商以51万元/亩的协议价格获得的那两个地块，如果按照当时的市价，两幅地块均价高达112.36万元/亩。但是其楼盘销售价格却是按照市场价格。
当时周建和决定投资松江的时候，其商业开发用地出让均价也不超过30万元/亩，商品房每平米销售均价也仅为2500元/平米左右。但在这几年的纠纷当中，上海的房价飞速上涨，即便是经历了去年的下跌，但松江区房价依然在6500元/平米左右。
“出让金的低廉，决定了被征地的住户获得的补偿也相应走低。”首都经济贸易大学城市经济系房地产经营管理教研室主任邢亚平说，比如农村，土地使用权的所有者是农民。他们的土地被协议出让后，失去了生存的资源却仅获得微薄的补偿。
元规则背后
