郊区商圈兴起分散中心人流

　　和商业过分集中在传统的市中心相比，人流呈现向郊区流动的趋势，根据《北京城市（2004年-2020年）总体规划》（以下简称《规划》）规定，北京市在今后15年内将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城，重点发展的三个新城应成为中心城区人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，到2020年人口规模将达到570万，同时还要积极疏散旧城的居住人口。

　　人口的外流无疑将会分散中心城区的购买力，北京财贸干部管理学院商业研究中心主任赖阳指出，随着人流分散到通州、顺义、亦庄以及望京、回龙观等区域，在未来的几年内将会出现若干服务区域性的商业中心，起初这些中心将以生活性、服务性为主的超市、商街、小商品批发市场为主。但是随着人们认知度的提升，这些起初以生活、服务为主的区域中心会逐渐出现购物中心、城市综合体等大型商业项目。由于交通等方面的因素，这些居住在郊区的居民会逐渐放弃去市中心消费的习惯，而逐渐适应区域中心的商业，因此，在传统商业中心的大规模商业项目在坐享成熟商业配套的同时，也将逐渐地失去对新商业中心占领的机会，同时面临更大的竞争挑战。

　　伴随着家乐福在通州开店、奥北德龙广场的成功招商，逐步兴起的新居住中心正在成为商业地产发展的新乐土，同时也对传统中心的人流起着分流作用。邹毅认为，虽然目前这些新兴的区域内商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，人气不具有持续性，同时支撑这些区域商业需求的主要是小区配套底商，总体商业面积不能支撑区域常住居民的购买力，但是这些新形成的居住区域内新增的商业土地供应增速较快，为商家带来更多的商业机会，也为大型综合性商业项目提供了广阔的市场空间。

　　危险三

　　以售为主的商业模式急需改变

　　其实无论是在传统商业中心的商业项目，还是在新兴居住区的商业项目，正如吴换贤所言，商业地产是孤独寂寞、默默耕耘的产业，后期的经营才是商业地产成功与否的关键。链家地产商业部副总经理龚安华介绍说，目前北京出售型商业与租赁型的商业比例为6：4，而出售型商业项目主要集中在市中心传统的商业中心，主要是由于这些区域内商业项目单体量较小、商业配套较为成熟，出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难，例如第五大道、巨库的被迫倒闭，已经充分地暴露出了出售型商业的弊端。

　　一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售。但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中，出售的还是在多数，都希望尽快回笼资金转移风险。而将大型购物中心分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端，目前也在不断地探索和调整中。目前，该类商铺已经由此前的返租阶段（卖铺和租铺是同一主体）、包租阶段（卖铺和租铺分属两个主体）逐步转变到目前的转租阶段，即将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。

　　邹毅认为，产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长，因此很多开发商开始通过这种形式变相融资，但由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大，社会影响较差。